En 1996, un homme met gracieusement un appartement à disposition d’une amie italienne atteinte d’une grave maladie et en soins palliatifs dans son pays. Il est en effet soucieux qu’elle puisse recevoir en France des soins médicaux adaptés. Vingt-trois ans plus tard, il souhaite reprendre possession des lieux. Il assigne alors l’occupante en résiliation de ce prêt à usage, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.
La cour d’appel lui donne raison, non sans avoir recherché si les parties s’étaient accordé sur un terme convenu ou à tout le moins prévisible en présence d’une convention verbale. Elle relève qu’aucun élément ne permet de conclure à un accord entre les parties pour un terme qui serait la mort de l’amie malade. Celle-ci ne peut donc pas évoquer l'existence d'un prêt à usage viager.
La Cour de cassation valide le raisonnement des juges du fond qui ont retenu, dans l’exercice de leur pouvoir souverain d’appréciation, que le prêt à usage consenti sans terme convenu avait un caractère permanent, sans qu’aucun terme naturel, tel que le décès de l’intéressée, soit prévisible. Elle en a exactement déduit que le propriétaire était en droit de mettre fin au contrat à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.
A noter :
Application d’une jurisprudence constante et bien établie. Ainsi, l'obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s'en être servi est de l'essence du commodat (C. civ. art. 1875) ; lorsque aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent (comme un appartement), sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable (Cass. 1e civ. 3-2-2004 n° 01-00.004 FS-PB : D. 2004 p. 903 obs. C. Noblot).
Qu’est-ce qu’un « délai raisonnable » ? Dans cette affaire, il a été jugé que le délai d'un mois invoqué par le prêteur, et courant à compter de la date de réception de la LRAR ou de sa première présentation par la poste n'était pas raisonnable. Les juges du fond ont été sensibles à la durée d’occupation du logement pour retenir une date de résiliation plus de trois mois après la date d’envoi de la lettre recommandée (CA Aix-en-Provence 14-9-2023 n° 21/17600).
De ces observations, on ne saurait que trop conseiller la rédaction d’un contrat assisté d’un bon conseil.
