Une SCI acquiert quatre lots dans un immeuble en l'état futur d'achèvement et souscrit un prêt garanti par un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle de premier rang sur les immeubles financés. L’emprunteur étant défaillant, la banque prononce la déchéance du prêt. Puis un jugement prononce la résolution de la vente et fixe la créance de restitution du prix de l’emprunteur à l'encontre du vendeur mis en liquidation judiciaire. Les lots sont remis en vente, le juge-commissaire prévoyant que le notaire devra procéder aux formalités de purge, à défaut de mainlevée amiable des sûretés. Une vente intervient sans que la banque en soit avertie. Entre-temps celle-ci a renouvelé ses inscriptions. Plusieurs années après, la banque fait condamner le notaire pour avoir reçu la vente et s’être départi du prix sans avoir procédé aux formalités de purge des inscriptions.
Pour se défendre, le praticien rappelle que l’anéantissement rétroactif d’une vente d’immeuble entraîne la disparition des sûretés réelles prises sur cet immeuble du chef de l’acquéreur, réputé n’avoir jamais été titulaire de droits sur celui-ci. Au surplus, la purge des inscriptions ne peut bénéficier qu’aux créanciers titulaires de droits réels valables.
La Cour de cassation confirme en partie la position des juges du fond. L’obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeurant tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l’hypothèque en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu’à l’extinction de cette obligation. En outre, le notaire chargé de la revente de l’immeuble a établi un PV de difficultés constatant que l’état hypothécaire relatif à l’immeuble vendu révélait l’existence des inscriptions de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle de premier rang au profit du créancier.
Mais elle infirme l’arrêt d’appel à défaut d’avoir recherché si la négligence de la banque à faire valoir ses droits dès la résolution du contrat de prêt n’était pas de nature à exonérer, totalement ou partiellement, le notaire de sa responsabilité.
À noter : Confirmation d’une jurisprudence dégagée par la Haute Juridiction en matière de contrat de prêt. L’annulation du prêt ne dispense pas de la restitution de la somme prêtée (Cass. com. 21-7-1975 n° 74-11.574 : Bull. civ. IV n° 215). L’obligation de restitution inhérente au prêt demeure tant qu’elle n'a pas été exécutée et reste garantie par les sûretés en considération desquelles le prêt a été consenti (solution rendue en présence d’un cautionnement, Cass. 1e civ. 1-7-1997 n° 95-15.642 : Bull. civ. I n° 224, RJDA 12/97 n° 1511 ; en présence d’une hypothèque, Cass. 3e civ. 5-11-2008 n° 07-17.357 FS-PB : Bull. civ. III n° 167, RJDA 4/09 n° 381 ; en présence d’un privilège de prêteur de deniers, Cass. 3e civ. 26-10-2017 n° 16-15.754 F-D). La réforme du droit des contrats a consacré cette solution jurisprudentielle (C. civ. art. 1352-9 créé par l’ord. 2016-131 du 10-2-2016).
Caroline CROS
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 42666
