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Appropriation de parties communes : il peut y avoir des alternatives à la démolition de l’ouvrage

Quand un copropriétaire réalise des travaux sur des parties communes dont il a la jouissance privative, les juges du fond doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si la gravité des manquements justifie la démolition totale des ouvrages irrégulièrement réalisés.

Cass. 3e civ. 28-5-2020 n° 19-11.995 F-D


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Un copropriétaire en assigne un autre, auquel il reproche d’avoir fait des travaux d’aménagement des combles, parties communes à jouissance privative, aux fins de remise en état.

La cour d’appel ordonne la remise en état, le fait d’avoir percé le gros œuvre des planchers et d’avoir installé des fenêtres dans la toiture constituant un acte d’appropriation des parties communes.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait statuer ainsi sans répondre aux conclusions du copropriétaire assigné, qui soutenait que l’expert judiciaire avait préconisé de laisser les combles en l’état actuel car ils procuraient une meilleure isolation thermique profitant à l’ensemble du bâtiment et une meilleure accessibilité à la toiture.

À noter : Confirmation de jurisprudence.

Il est constant que l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune n’en modifie pas le caractère (Cass. 3e civ. 29-10-1973 n° 72-12.531 : Bull. civ. III n° 552) et que le propriétaire qui bénéficie d’une jouissance privative sur une partie commune ne peut se l’approprier en y édifiant des ouvrages (Cass. 3e civ. 5-10-1994 n° 93-11.020 ; Cass. 3e civ. 9-7-2013 n° 12-19.426). Il doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (Cass. 3e civ. 8-11-2006 n° 05-19.757 : BPIM 6/06 inf. 453). À défaut, le syndicat des copropriétaires, qui a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, ou un copropriétaire (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 15, al. 1 et 2) peuvent agir aux fins de remise des lieux en leur état antérieur (Cass. 3e civ. 21-9-2010 n° 09-14.024 : BPIM 6/10 inf. 492 ; Cass. 3e civ. 26-1-2017 n° 15-24.030 : BPIM 2/17 inf. 142). Toutefois, ce droit n’est pas absolu.

Ainsi, en droit de la construction ou en matière d’empiétement, la Cour de cassation exige que les juges du fond recherchent, lorsque cela leur est demandé, si la gravité des manquements justifie la démolition totale de l’ouvrage ou si une autre solution aurait pu être trouvée (Cass. 3e civ. 21-9-2011 n° 10-20.431 ; Cass. 3e civ. 15-10-2015 n° 14-23.612 : BPIM 6/15 inf. 392 ; Cass. 3e civ. 10-11-2016 n° 15-25.113 : BPIM 1/17 inf. 74). La jurisprudence est plus rare en matière de copropriété mais ce principe s’applique également (Cass. 3e civ. 12-9-2019 n° 18-19.232 : BPIM 5/19 inf. 347 ; Cass. 3e civ. 8-6-2017 n° 16-16.677). En l’espèce, le propriétaire qui avait aménagé les combles s’opposait à la démolition des ouvrages réalisés, se prévalant du rapport de l’expert qui estimait que les travaux effectués présentaient des avantages pour l’immeuble. La cour d’appel, constatant la réalisation des travaux, s’est contentée d’en ordonner la suppression. L’arrêt est donc cassé : la cour d’appel aurait dû répondre à ce moyen qui était opérant, des alternatives étant peut-être envisageables à la démolition totale des ouvrages réalisés.

Pour en savoir plus sur cette question, voir : Mémento Gestion immobilière n° 35585

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