Une promesse de vente est signée, faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) simplement prescrit et indiquant que le terrain à bâtir vendu était situé en zone inondable. Entre la signature de la promesse et celle de l’acte authentique de vente, ce PPNRP a été approuvé sans que les acquéreurs en soient informés au moment de la réitération de la vente. Se voyant délivrer, par la suite, un certificat d’urbanisme négatif indiquant l’impossibilité de construire en raison de l’aléa fort de risque d’inondation, les acquéreurs ont assigné les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et dommages-intérêts, sur le fondement de l’obligation d’information de l’article L 125-5 du Code de l’environnement. Pour écarter leur demande, les juges du fond ont considéré que l’information du risque d’inondation encouru avait bien été donnée aux acquéreurs au moment de la promesse de vente, au motif que l’arrêté préfectoral intervenu entre les deux actes ne faisait qu’approuver le PPRNP qui avait été prescrit, sans le modifier.
Cassation. Si, après la promesse de vente, la parcelle d’implantation de l’immeuble vendu est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Dès lors que l’état des risques annexé à l’acte authentique de vente ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral d’approbation du PPRNP, l’information sur la mise à jour de la situation de la parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan n’avait pas été donnée aux acquéreurs, lesquels étaient donc en droit de demander la résolution de la vente.
A noter :
Figurant parmi les documents annexés au dossier de diagnostic technique de l’immeuble vendu, l’état des risques est produit dès la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. Le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques de moins de 6 mois ou par la mise à jour de l’état existant si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones à risques ou si les plans de prévention des risques ou autres documents délimitant les zones ont fait l’objet d’une mise à jour (CCH art. L 271-5, al. 4 ; C. envir. art. R 125-25, II). Conformément à l’article L 562-4 du Code de l’environnement, le PPRNP approuvé vaut servitude d’utilité publique et document d’urbanisme. Ses règles deviennent opposables aux propriétaires alors qu’un plan prescrit est, en principe, non opposable sauf mesures d’urgence d’application anticipée décidées par le préfet en vertu de l’article L 562-2 du Code de l’environnement. La nécessité d’actualiser l’état des risques, quand bien même celui-ci aurait moins de 6 mois, est ainsi rappelée fermement par les Hauts Magistrats. La mise à jour du contenu du document peut, en effet, avoir des impacts sur la situation juridique du bien vendu, qui doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur.
