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Sans autorisation, un locataire ne peut pas suspendre le paiement de ses loyers

Le locataire qui suspend le paiement de ses loyers sans, préalablement, demander en justice l’autorisation de les consigner ne peut pas opposer au bailleur l’exception d’inexécution, même si celui-ci ne remplit pas ses obligations. Seule exception : l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux.

Cass. 3e civ. 5-10-2017 n° 16-19-614 F-D


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Un locataire, se plaignant auprès de son bailleur de l’existence de désordres affectant son logement et l’empêchant d’en jouir paisiblement, suspend le paiement de ses loyers. Le bailleur lui délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Le locataire fait opposition et sollicite la condamnation du bailleur à effectuer les travaux et l’autorisation de consigner les loyers.

La cour d’appel de Paris rejette la demande du locataire et le condamne à payer une certaine somme au titre des loyers avec intérêt au taux légal.

Décision confirmée : même si le locataire se plaignait de désordres affectant son logement, l’empêchant d’en jouir paisiblement, il ne pouvait se faire justice à lui-même en interrompant d’autorité le règlement de ses loyers sans demander l’autorisation de les consigner. Dans ce cas, le locataire ne pouvait pas opposer au bailleur l’exception d’inexécution.

A noter : Confirmation de jurisprudence. Par principe, le locataire ne peut pas suspendre le paiement du loyer, ni même remettre discrétionnairement ces sommes entre les mains d'un tiers, même si des désordres affectent son logement (par exemple Cass. 3e civ. 21-11-1973 n° 72-13.222 : Bull. civ. I n° 593 pour l'inexécution de travaux de réparation nécessaires). Il doit préalablement obtenir en justice l'autorisation de consigner les loyers. Seule exception : l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux lui permet de suspendre le paiement des loyers sans autorisation (Cass. 3e civ. 31-10-1978 n° 77-11.355 : Bull. civ. III n° 328).

En pratique : lorsqu'une utilisation partielle des lieux est possible, le locataire encourt la résiliation de son bail s'il retient le loyer (Cass. 3e civ. 13-7-2010 n° 09-67.999 : Rev. Loyers 2010 p. 382).

Anne Icart

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 51425

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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