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/ Bail de droit commun

Les violences réitérées commises par le fils d‘un locataire à l’encontre des employés du bailleur constituent un manquement à l’obligation de jouissance paisible justifiant la résiliation du bail ; il en est ainsi quel que soit le lieu où sont commises ces violences.

La perte du local commercial loué est totale lorsque, à la suite d'un incendie, le local a été endommagé de telle façon que le fonds de commerce est devenu inexploitable.

Les sous-loyers perçus par le locataire qui sous-loue son logement sans autorisation du bailleur constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire et doivent lui être remboursés.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants sans que cette mesure porte une atteinte disproportionnée au droit au respect de leur domicile.

La preuve du paiement des loyers jusqu’à la fin du bail incombe au locataire et non au bailleur.

Lorsque le local loué a été vendu en cours de bail, le dépôt de garantie doit être remboursé au locataire par le bailleur originaire ; l'obligation de restitution ne se transmet pas à l'acquéreur, ayant cause particulier du bailleur.

Le droit exclusif sur le bail d’habitation du conjoint survivant qui remplit les conditions de l’article 1751 du Code civil prive, s’il n’y renonce pas expressément, les descendants du conjoint prédécédé de tout droit sur le bail.

L'impossibilité définitive de jouir de la chose louée ou d'en faire un usage conforme à sa destination par cas fortuit est assimilée à une destruction totale. Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit.

Un bailleur qui a effectué l’avance des frais de remise en état du logement peut demander la condamnation du locataire à exécuter les travaux ainsi financés.

Le bailleur qui reçoit une notification de la mairie l’obligeant à effectuer des travaux de ravalement de son immeuble ne peut imposer à son locataire d’effectuer ces travaux. Il en est ainsi même lorsque le bail stipule que le ravalement est à la charge du locataire.

Se voir refuser le concours de la force publique par le préfet n’est pas une voie sans issue. le bailleur dispose d’autres voies de droit pour obtenir l’expulsion d’occupants sans titre de son bien. Les explications de Didier Chauvaux, Conseiller d’Etat.

Le locataire qui suspend le paiement de ses loyers sans, préalablement, demander en justice l’autorisation de les consigner ne peut pas opposer au bailleur l’exception d’inexécution, même si celui-ci ne remplit pas ses obligations. Seule exception : l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux.