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Bail commercial : révision d'un loyer assorti d’une clause d’échelle mobile

En cas de renouvellement d'un bail commercial assorti d’une clause d’échelle mobile, le locataire peut demander au juge la révision du loyer si le loyer obtenu par le jeu de la clause excède de plus de 25 % le loyer du bail renouvelé.

Cass 3e civ. 15-12-2016 n° 15-23.069 FS-PB


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Lorsqu'un bail commercial est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que le loyer se trouve augmenté ou diminué, par le jeu de cette clause, de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire (C. com. art. L 145-39).

En décembre 2009, le locataire de locaux commerciaux forme une demande de renouvellement du bail conclu en 1999 que le bailleur laisse sans réponse. En juillet 2010, le locataire fait valoir que le loyer a augmenté de plus d'un quart par rapport aux prix du loyer fixé au bail initial, par application de la clause d'échelle mobile figurant dans ce bail. Il sollicite la révision du loyer sur le fondement de l'article L 145-39 du Code de commerce.

Sa demande de révision est déclarée irrecevable : la demande de renouvellement a mis fin au bail de 1999 et un nouveau bail a pris effet le 1er janvier 2010, définissant un nouveau loyer, fût-il égal au montant du loyer qui était en cours sous le précédent bail. Le loyer à prendre en compte pour apprécier l'augmentation d'un quart permettant d'exercer l'action en révision de l'article L 145-39 est le loyer initial du bail en cours à la date de la demande en révision, c'est-à-dire du bail renouvelé. Or le loyer n'a pas varié de plus d'un quart entre le 1er janvier 2010 et le 1er juillet 2010.

A noter : pour apprécier la variation d’un quart prévue par l’article L 145-39 du Code de commerce, le loyer de référence est le loyer d'origine, celui résultant d'une précédente révision amiable par avenant (Cass. 3e civ. 17-3-2016 n° 14-26.009 FS-PB : BRDA 7/16 inf. 18) ou celui fixé judiciairement lors d’une précédente instance en révision.

Ce loyer de référence est comparé au loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision hors indexation (Cass. 3e civ. 9-7-2014 n° 13-22.562 FS-PB : RJDA 11/14 n° 830). Le loyer ainsi comparé est celui résultant de l’application de la clause d’indexation ;  il ne peut pas s’agir d’un loyer convenu entre les parties et effectivement payé par le locataire, même s’il est plus élevé.

Dans la présente affaire, le bail avait été renouvelé, faute pour le bailleur d'avoir pris position sur la demande de renouvellement que lui avait adressée le locataire. Or, même s'il s'opère aux clauses et conditions du bail arrivé à expiration, le bail renouvelé est un nouveau bail. C'est donc le loyer initial du bail renouvelé qu'il fallait prendre en considération pour apprécier la variation permettant l'action en révision. Ce loyer comprenant, par hypothèse, les augmentations successives résultant du jeu de la clause d'indexation, la demande n'avait en pratique aucune chance d'aboutir.

Maya VANDEVELDE

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux nos 48600 s.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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