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Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Immobilier/ Contrat de construction d'une maison individuelle

CCMI : le constructeur doit démontrer que la démolition est une sanction disproportionnée

En cas d’anéantissement du contrat de construction de maison individuelle, il incombe au constructeur de démontrer le caractère disproportionné de la démolition de la maison demandée par le maître de l’ouvrage.

Cass. 3e civ. 27-5-2021 n° 20-13.204 FS-P


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©iStock

Des particuliers font construire une maison et assignent le constructeur en annulation et, subsidiairement, en résiliation du contrat de construction de maison individuelle (CCMI). En cours de procédure, ils invoquent l’anéantissement du contrat par l’exercice de leur droit de rétractation. La cour d’appel rejette leurs demandes d’indemnisation et de démolition de l’ouvrage. Les juges leur reprochent de ne pas avoir démontré que le défaut d’altimétrie en cause rendait la construction impropre à sa destination et qu’il serait impossible d’y remédier tant sur le plan administratif que sur le plan technique.

La Cour de cassation rejette leur pourvoi sur la demande d’indemnisation car le retard de livraison et les irrégularités dans la formation du contrat invoqués n’étaient pas fondés compte tenu de l’exercice de leur droit de rétractation ayant entraîné l’anéantissement du contrat.

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Mais elle casse l’arrêt quant au rejet de la demande en démolition, la cour d’appel ayant inversé la charge de la preuve. D’une part, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement de ce qui a produit l’extinction de son obligation. D’autre part, en cas d’anéantissement du contrat, le juge saisi d’une demande de démolition de l’ouvrage doit rechercher si celle-ci constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent. Il appartient donc au constructeur de prouver le caractère disproportionné de la démolition.

A noter :

1. Le CCMI avec ou sans fourniture de plan peut faire l’objet d’une rétractation par le maître de l’ouvrage dans un délai de 10 jours (CCH art. L 271-1, al. 1). Ce délai commence à courir à compter de la notification du contrat qui lui est faite. L’absence de notification n’entraîne pas la nullité du contrat, seulement le délai n’a pas commencé à courir (Cass. 3e civ. 8-10-2014 n° 13-20.294 FS-PBI : BPIM 6/14 inf. 393). Il ne semble pas que la question du délai de notification ait été en discussion dans le litige, ce qui explique que les travaux ont été entrepris et que le bien-fondé de la rétractation n’a pas été contesté. Les particuliers ne pouvaient donc pas se prévaloir des retards reprochés au constructeur ni des irrégularités dans la formation de leur contrat.

2. L’anéantissement du CCMI implique des restitutions réciproques entre les parties, et notamment la remise en état du terrain. Les travaux ayant été au moins partiellement réalisés et la construction présentant un défaut d’altimétrie, les particuliers étaient susceptibles d’être fondés en leur demande en démolition. Cette dernière peut être admise si elle n’est pas disproportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités de la construction (Cass. 3e civ. 15-10-2015 n° 14-23.612 FS-PBR, cité par l’arrêt : BPIM 6/15 inf. 392). Dans ce cas, la Cour de cassation précise que c’est au constructeur d’établir qu’il est libéré de son obligation d’exécuter les travaux et que la démolition serait une sanction disproportionnée. En l’espèce, pour éviter la démolition, le constructeur devra démontrer que le défaut d’altimétrie n’est pas irrémédiable.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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