Pour la garantie de livraison en CCMI... Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le constructeur doit fournir à son client, le maître de l'ouvrage, une garantie de livraison (CCH, art. L 231-6). Le gérant d'une société de construction, quand un CCMI est requis, doit impérativement veiller à ne pas entreprendre l'exécution des travaux sans avoir obtenu la garantie de livraison. À défaut, il commet une « faute intentionnelle, constitutive d'une infraction pénale, séparable de ses fonctions sociales et engageant sa responsabilité personnelle » (Cass. civ. 3ème 09.07.2020 n° 18-21.552).
La garantie de livraison prend la forme d'une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet.
La garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus par le CCMI, à prix et délais convenus.
Au titre de l'article L 231-6 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), en cas de défaillance du constructeur, le garant de livraison doit notamment prendre à sa charge :
- le coût des dépassements du prix forfaitaire, fixé dans le CCMI, dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction ;
- les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;
- les pénalités forfaitaires prévues au contrat, en cas de retard de livraison dépassant 30 jours.
La Cour de cassation a jugé que «la validité de la garantie, relativement à son étendue, doit s'apprécier à la date à laquelle la garantie est donnée et en considération des travaux qui sont l'objet du contrat de construction à cette date » (Cass. civ. 3ème 25.01.2018 n° 16-27.905).
La Cour de cassation a par ailleurs jugé que le dépassement de prix, objet de la garantie de livraison, est « constitué par la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global stipulé au contrat » (Cass. civ. 3ème 7.10.2008 n° 07-17.623).
Une précision pour la franchise autorisée ... L'article L 231-6 (I a.) du CCH précise que la garantie de livraison, mise en jeu au titre du coût des dépassements du prix, peut « être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ».
Par un arrêt qui a valeur d'arrêt de principe, la Cour de cassation a récemment apporté une précision (inédite) sur la portée de la franchise, qui peut ainsi être prévue dans le contrat du garant de livraison.
Pour la Cour de cassation, une « franchise peut être stipulée s’agissant du dépassement du prix convenu, et non s’agissant du supplément de prix ». Le garant de livraison ne peut à ce titre ni faire application ni se prévaloir d'une franchise au titre du coût de travaux non prévus et non chiffrés dans la notice descriptive réglementaire, requise en matière de CCMI (Cass. civ. 3ème 01.10.2020 n° 18-24.050).
Pour consulter l'arrêt du 1er octobre 2020 : cliquer ici
Notons que des travaux, qui ne font pas partie du prix convenu, ne peuvent être mis à la charge du garant de livraison, en principe. Il en va ainsi pour des ouvrages ou éléments d'équipement qui n'étaient mentionnés ni dans le CCMI, ni dans la notice descriptive. Mais il en va autrement si les travaux « étaient nécessaires à l'achèvement de la construction » (Cass. civ. 3ème 27.06.2019 n° 17-25.949).
Stephan BECQUERELLE
Alertes et Conseils immobilier, La lettre bimensuelle de conseils pour les professionnels de l'immobilier
