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Après sa cession, un bail commercial peut être résilié en raison d'une faute du locataire cédant

A l'appui de sa demande de résiliation, le bailleur ne peut pas invoquer un manquement du précédent locataire à l'encontre du cessionnaire du bail, sauf si ce manquement s'est poursuivi après la cession.

Cass. 3e civ. 8-10-2015 n° 14-13.179


A la suite de la cession d'un bail commercial, le bailleur demande au cessionnaire de remettre les lieux dans leur état d'origine, en lui adressant un commandement visant la clause résolutoire du bail. Le commandement étant resté infructueux, il demande que la résiliation du bail soit constatée.

Une cour d'appel rejette sa demande au motif que le cessionnaire ne peut pas être tenu des fautes et manquements aux clauses et conditions du bail dont il n'est pas l'auteur ; la transformation des locaux antérieure à la cession ne lui est pas imputable, de sorte qu'elle ne permet pas la mise en jeu de la clause résolutoire.

Décision censurée par la Cour de cassation : les juges du fond auraient dû rechercher si, à la suite du commandement, il n'incombait pas au cessionnaire de mettre un terme à la persistance des manquements contractuels visés par le commandement.

à noter : En cas de cession du bail, le bailleur ne peut pas agir en résiliation contre le cessionnaire pour des fautes commises par le cédant avant la cession (Cass. 3e civ. 30-6-2010 n° 09-13.754 : RJDA 11/10 n° 1042). Seuls des manquements personnellement imputables au cessionnaire peuvent justifier la demande de résiliation.
Il en va autrement lorsque l'infraction se poursuit après la cession : si le cessionnaire est mis en demeure de faire cesser le manquement et n'obtempère pas, le manquement du cédant devient alors le sien et la résiliation du bail peut être prononcée (Cass. 3e civ. 30-1-2002 n° 00-16.284 : RJDA 4/02 n° 362).
En pratique, lors des négociations de cession, le cessionnaire doit être attentif au descriptif des locaux figurant au bail et, en cas de modifications de ceux-ci par le cédant, s'assurer que le bailleur était d'accord.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne