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Les charges de copropriété d’un promoteur en liquidation ne bénéficient pas d’un paiement préférentiel

Dues quelle que soit la situation du copropriétaire, les charges de copropriété ne constituent pas une créance née pour les besoins de la procédure collective dont il fait l’objet et ne sont en conséquence pas payables à leur échéance.

Cass. com. 14-11-2019 n° 18-17.812 F-D


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Après la mise en liquidation judiciaire d’un promoteur immobilier ayant construit un immeuble en copropriété, le syndicat des copropriétaires soutient que ses créances correspondant aux charges de copropriété relatives aux lots invendus (environ 52 000 €) constituent des créances nées régulièrement après l’ouverture de la procédure collective et pour les besoins de celle-ci, de sorte qu’elles doivent être payées à l’échéance (application de l'article L 641-13 du Code de commerce).

Jugé au contraire que ces charges ne constituaient pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer son bon déroulement. En effet, les créances de charges de copropriété, nées après l'ouverture de la liquidation judiciaire du promoteur, étaient afférentes aux lots dont celui-ci était resté propriétaire ; de telles charges sont dues, par définition, par le propriétaire d'un bien immobilier en copropriété, peu important le fait qu’il soit ou non concerné par une procédure collective. Le syndicat des copropriétaires ne pouvait donc pas en exiger le paiement à l'échéance.

A noter : Dans le cadre d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), ne sont pas soumises à l'obligation de déclaration (C. com. art. L 622-24, al. 6), et bénéficient d'un paiement à l'échéance ou par privilège, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture (art. L 622-17, I, L 631-14 et L 641-13) :

- pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation (sauvegarde ou redressement) ou de la période de maintien de l’activité autorisé par le tribunal (liquidation) ;

- en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période ;

- en cas de liquidation judiciaire, des besoins de la vie courante du débiteur personne physique.

Jugé par exemple que n’est pas née pour les besoins de la procédure collective la créance de taxe foncière relative aux immeubles appartenant au débiteur (Cass. com. 14-10-2014 n° 13-24.555 FS-PB : RJDA 12/14 n° 918). Il en est de même, indique ici pour la première fois la Cour de cassation, des charges de copropriété. Toutefois, ni cette décision ni celle de 2014 ne tranchent la question de savoir si de telles charges attachées à la propriété d’un immeuble  constituant le domicile d’une personne physique en liquidation judiciaire ne pourraient pas être considérées comme des créances nées pour les besoins de sa vie courante.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 61728

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne