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La clause de non garantie des vices cachés peut s’appliquer en présence d’un glissement de terrain

Le vendeur qui ignorait l’instabilité du sol de sa maison révélée par des pluies exceptionnelles peut invoquer la clause de non garantie des vices cachés alors même qu’il a dissimulé à l’acheteur une procédure judiciaire antérieure relative à l’effondrement d’un mur.

Cass. 3e civ. 4-4-2019 n° 16-22.528 FS-D


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Deux ans après la vente, une maison d’habitation subit un glissement de terrain consécutif à de très fortes pluies. Après expertise, l’acheteur assigne le vendeur en nullité de la vente et en indemnisation sur le fondement des vices cachés.

La cour d’appel de Nouméa estime que l’instabilité du sol constitue un vice caché rendant le terrain acheté impropre à sa destination que l’acheteur n’avait aucun moyen de connaître avant la vente.

Sur l’application de la clause de non garantie des vices cachés, la cour d’appel retient que l’acte de vente ne mentionne pas la procédure judiciaire ayant opposé le vendeur au précédent propriétaire à la suite de l’effondrement d’un mur et qui a donné lieu à un jugement moins de deux ans avant la vente. Elle juge que le vendeur ayant de mauvaise foi manqué à son obligation d’information ne peut s’exonérer de sa garantie.

Censure de la Cour de cassation : rien n’indique que le vendeur connaissait l’instabilité du sol et du sous-sol du terrain vendu, révélée par les pluies exceptionnelles et établie pas les expertises postérieures.

A noter : L'article 1643 du Code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, même s'il ne les connaissait pas, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Les clauses limitant ou excluant la garantie des vices cachés sont valables entre non-professionnels mais elles ne peuvent pas être utilement invoquées par le vendeur de mauvaise foi. La caractérisation de la mauvaise foi ne suppose pas l'existence d'une volonté délibérée du vendeur de cacher les vices de l'immeuble (Cass. 3e civ. 16-12-2009 n° 09-10.540 : BRDA 4/10 inf. 23). Il suffit que le vendeur en ait eu connaissance au moment de la vente et n'en ait pas informé l'acquéreur.

Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation juge que la mauvaise foi du vendeur n’est pas établie. La solution avait été différente dans un cas où le vendeur avait dissimulé à l'acheteur des mouvements de terrain et la décompression des sols observés quand il était propriétaire (Cass. 3e civ. 22-9-2009 n° 08-14.013 : RJDA 2/10 n° 140).

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 50440

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne