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La clause pénale de libération des lieux par le locataire s’applique à l’ancien propriétaire

Le vendeur qui s’engage dans l’acte de vente à faire son affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire doit indemniser l’acheteur en cas d’inexécution, même s’il n’est plus propriétaire.

Cass. 3e civ. 14-2-2019 n° 18-11.683 F-D


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Un bien immobilier loué en vertu d’un bail commercial est vendu. L’acte de vente mentionne que le vendeur s’engage à remettre le bien libre de toute occupation un mois après la signature et qu’à défaut de libération une somme sera due par jour de retard à titre de clause pénale.

L’acheteur, soutenant que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance, l’assigne en paiement de la clause pénale.

La cour d’appel de Paris rejette sa demande aux motifs qu’à compter de l’acte de vente le vendeur, qui n’était plus propriétaire du bien, ne pouvait plus contraindre le locataire à libérer les lieux. Selon elle, le retard ne lui est pas imputable.

Censure de la Cour de cassation : l’engagement pris par le vendeur dans l’acte de vente de faire son affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire n’est pas subordonné à ce qu'il demeure propriétaire du bien en cause.

A noter : L’arrêt commenté est rendu au visa de l’ancien article 1134 du Code civil (devenu article 1103) qui fonde le principe de la force obligatoire des contrats. En l’espèce, l’engagement du vendeur réside dans l’indemnisation de l’acheteur à défaut de libération des lieux dans le délai prévu. Les juges d’appel avaient cru pouvoir ajouter une condition à cet engagement : la qualité de propriétaire du débiteur de l’obligation de délivrance. Censure logique de la Cour de cassation : le vendeur qui n’a pas respecté son engagement a manqué à son obligation de délivrance (C. civ. art. 1603), peu important qu’il ne soit plus propriétaire du bien.

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 49670

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne