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Conditions d’opposabilité d’une servitude conventionnelle à l’acquéreur

Pour être opposable à l'acquéreur, une servitude conventionnelle doit avoir été mentionnée dans l’acte de vente ou il doit être établi que les parties ont eu l’intention de la prévoir lors de la rédaction du compromis de vente.

Cass. 3e civ. 15-12-2016 n° 15-24.832 F-D


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Des propriétaires assignent leurs voisins en enlèvement de la canalisation d’amenée d’eau située sur leur terrain et alimentant la propriété des voisins. Une cour d’appel fait droit à cette demande.

La Cour de cassation confirme : il n’a pas été démontré que l’intention du vendeur et de l'acquéreur, lors de la rédaction du compromis de vente, était de prévoir une servitude permettant le passage d’une canalisation d’eau et l’acte d’acquisition précisait qu’il n’existait aucune servitude sur le bien vendu. Les voisins ne pouvaient donc pas se prévaloir d’une servitude de canalisation conventionnelle.

A noter : confirmation d’une solution classique. Si l’article 686 du Code civil donne aux parties une liberté d’établissement des servitudes sur ou en faveur de leurs propriétés, cette liberté n’est pas absolue : les servitudes établies par le fait de l’homme, ou servitudes conventionnelles, ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété (notamment Cass. 3e civ. 14-12-2005 n° 04-14.245 : Bull. civ. III n° 249) ou si elles font l’objet d’une publication au service de la publicité foncière (Cass. 3e civ. 16-3-2011 n° 10-13.771 : BPIM 3/11 inf. 259). Elles leur sont également opposables si l’acquéreur en connaissait l’existence au moment de l’acquisition (Cass. 3e civ. 16-9-2009 n° 08-16.499). Dans cette affaire, l’acte d’acquisition précisait qu’il n’existait aucune servitude sur le bien vendu et la preuve de l’intention des parties à l'acte de prévoir une servitude n’avait pas été rapportée. La décision de la Cour de cassation est donc sans surprise.

Claire BABINET

Pour en savoir plus sur les servitudes conventionnelles : voir Mémento Urbanisme Construction n° 22955

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne