Un propriétaire assigne en dénégation de servitude et en interdiction de passage sur une de ses parcelles son voisin propriétaire d’un terrain agricole et le preneur à bail rural exploitant ce terrain. Ces derniers demandent reconventionnellement que soit constatée l’existence d’une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle litigieuse ou à titre subsidiaire une servitude légale de passage pour cause d’enclave.
La cour d’appel de renvoi reconnaît que le propriétaire voisin bénéficie bien d’une servitude légale pour cause d’enclave puisqu’il n’a pas d’issue suffisante sur la voie publique et qu’il ne bénéficie pas de servitude conventionnelle sur le chemin cadastré situé sur une autre parcelle appartenant à une association syndicale dont il n’est pas membre.
Censure de la Cour de cassation. La Haute Juridiction rappelle qu’aux termes des articles 637 et 682 du Code civil une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire, et que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds. Les juges qui retiennent que le propriétaire agricole bénéficie bien d’une servitude légale pour cause d’enclave au motif qu’il ne peut pas passer sur un autre chemin qui a pourtant été emprunté temporairement par son preneur à bail violent les textes susvisés. Elle rappelle que la servitude pour cause d’enclave ne peut être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne.
A noter :
La servitude est un droit réel, une charge attachée à un immeuble et non à une personne. Elle profite ou s'impose directement aux fonds, pour l'usage et l'utilité de l'un d'eux et les intéressés ne peuvent l'invoquer qu'en vertu des droits qu'ils détiennent sur l'immeuble concerné.
Un droit réservé à une personne pour ses besoins personnels, ou accordé à titre de simple tolérance, ne constitue pas une servitude. Ces critères sont essentiels pour qualifier le droit en cause et définir le régime juridique applicable. Ainsi, un juge ne peut qualifier un droit de passage de « servitude » qu'après avoir recherché si, conformément à l'article 637 du Code civil, celui-ci a été institué pour l'usage et l'utilité d'un autre héritage (Cass. 3e civ. 12-12-1984 n° 83-14.003 n° 1513 S : Gaz. Pal. 2 juill. 1985 p. 143). Une servitude étant attachée à un fonds et non à une personne, le propriétaire du fonds servant ne peut interdire à un tiers l'usage de celle-ci pour se rendre chez le propriétaire du fonds dominant (CA Riom 12-6-2003 : BICC 1er juin 2004 n° 900).
Notons par ailleurs que le preneur à bail n’est pas en mesure de demander une servitude légale de passage puisque seul le propriétaire du fonds enclavé peut s’en prévaloir personnellement. Un fermier ne peut se prévaloir de l'état d'enclave des parcelles dont il est locataire pour réclamer lui-même la création d'une servitude de passage (Cass. 3e civ. 2-3-1983 n° 81-16.323 : Bull. civ. III n° 67). C’est pourquoi en l’espèce l’action en revendication d’une servitude légale de passage pour enclave n’a pas été accordée au preneur à bail.
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