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Conséquences de l’annulation du contrat préliminaire de réservation sur la vente

L’annulation du contrat préliminaire de réservation, pour lequel l’article L 271-1 du CCH n’a pas été respecté, est susceptible d’entraîner l’annulation de la vente si l’acquéreur n’a pas, lors de celle-ci, bénéficié d’un délai de réflexion.

Cass. 3e civ. 12-04-2018 n° 17-13.118 F-PBI


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Après conclusion d’un contrat de réservation portant sur un appartement et une place de stationnement, un réservataire signe une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Contestant les conditions de conclusion de ces contrats, dont l’objectif était la défiscalisation, l’acheteur en réclame l’annulation.

La cour d’appel lui donne gain de cause. Elle prononce tout d’abord la nullité du contrat de réservation. Elle estime ensuite que ce contrat, distinct et autonome de la vente, étant nul, l’acheteur se trouvait dans le cas d’un achat en l’état futur d’achèvement non précédé d’un contrat préliminaire. Il devait dès lors disposer d’un délai de réflexion de dix jours (CCH art. L 271-1, al. 5). L’acheteur n’ayant pas bénéficié de ce délai, la vente devait être annulée.

La Cour de cassation approuve la solution retenue.

A noter : la Cour de cassation énonce pour la première fois que le contrat préliminaire de réservation est un contrat distinct et autonome du contrat de vente. Pour autant, elle a, récemment, déjà tiré les conséquences de cette autonomie et estimé que la nullité du contrat préliminaire était sans incidence sur la validité de l’acte de vente (Cass. 3e civ. 27-04-2017 n° 16-15.519 FS-PB : Sol. Not. 6/17 inf. 139).

Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation admet néanmoins que la nullité du premier contrat puisse rejaillir sur l’efficacité du second. Pour ce faire, elle approuve les juges du fond d’avoir retenu la nullité de la vente sur le fondement de l’article L 271-1 du CCH. Les juges d’appel ont procédé en trois temps :

1. Le contrat de réservation étant annulé en raison d’une absence de notification, l’acquéreur n’a pu bénéficier du délai de rétractation de 10 jours (CCH art. L 271-1, al. 1) ;

2. Puisque le contrat de réservation est réputé n’avoir jamais été conclu du fait de son annulation, l’acquéreur aurait dû bénéficier du délai de réflexion (CCH art. L 271-1, al. 5) ;

3. L’acquéreur n’ayant pas bénéficié de ce délai de réflexion lors de la conclusion de la vente, il peut en demander l’annulation.

La décision rapportée vient tempérer un précédent arrêt - non publié - dont certains avaient cru pouvoir déduire que la signature de l’acte de vente valait toujours renonciation à se prévaloir de la violation de l’article L 271-1 du CCH lors de la conclusion du contrat préparatoire de la vente d’immeuble (Cass. 3e civ. 10-03-2016 n° 14-26.339 FS-D). C’est d’ailleurs de cet arrêt dont se prévalait le promoteur en soutenant que la signature par l’acquéreur de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation. Pour notre part, nous n’avions pas été convaincus par l'arrêt du 10 mars 2016 (voir V. Zalewski-Sicard, Vente en l’état futur d’achèvement, résidence de tourisme et investissement immobilier : Gaz. Pal. 10-5-2016 chron. p. 80). En effet, comment renoncer à un droit de rétractation qui n’est pas encore né, faute de notification régulière ? En outre, la Cour de cassation ne semblait pas exiger que la clause de renonciation dans l’acte de vente précise que l’article L 271-1 du CCH n’avait pas été respecté lors de la conclusion du contrat de réservation. La renonciation de l’acquéreur à son droit de rétractation n’intervenait donc pas, comme l’exige l’article 1182 du Code civil en connaissance de la cause de nullité (pour une illustration, Cass. 3e civ. 8-7-2014 n° 13-19.330 : F-D : Sol. Not. 10/14 inf. 202).

La solution retenue dans le présent arrêt nous apparaît, au contraire, pleinement cohérente avec les exigences de protection d’un acquéreur non-professionnel visées par l’article L 271-1 du CCH.

Vivien ZALEWSKI-SICARD, Maître de conférences à l'Université de Corse

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 720

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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