Construction irrégulière : quels délais de prescription ?

Prescription administrative

Action en annulation du permis de construire
- 2 mois à compter de l'affichage du permis
(C. urb. art. R 600-2).
- 6 mois à compter de l'achèvement des travaux en l'absence d'affichage du permis (C. urb. art. R 600-3)

• Droit de contester la conformité des travaux au permis dans les 3 mois (ou 5 mois si récolement) à compter de la réception de la déclaration attestant l'achèvement des travaux (C. urb. art. R 462-6)

Obligation de régulariser la construction irrégulière à l'occasion de toute nouvelle demande de permis (sauf exceptions), sans limite de délai (CE 16-3-2015 n^o 369553 : BPIM 3/15 inf. 155)

• Obligation de régulariser la construction irrégulière à l'occasion de toute nouvelle demande de permis dans les 10 ans de l'achèvement de la construction (C. urb. art. L 421-9) sauf si le bénéficiaire du permis a déposé une déclaration attestant l'achèvement des travaux et que l'administration n'a pas contesté leur régularité dans les 3 ou 5 mois (CE 26-11-2018 n^o 411991)

La construction ne peut pas être raccordée définitivement aux réseaux urbains d'eau, d'électricité, de gaz ou de téléphone (C. urb. art. L 111-12), quelle que soit la date de la construction puisqu'il s'agit d'une mesure de police (CE 23-7-1993 n^o 125331 ; CE 7-10-1998 n^o 140759)

Prescription pénale

Condamnation pénale pour méconnaissance volontaire de la réglementation d'urbanisme (C. urb. art. L 480-4) : 6 ans à compter de l'achèvement des travaux (CPP art. 8). Sanctions : amende (prison en cas de récidive) + mesures de restitution sous astreinte (mise en conformité ou démolition).

Prescription civile

Action en responsabilité extracontractuelle (C. civ. art. 1240)

Action en dommages-intérêts : 5 ans à compter du jour où l'auteur du recours a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action (C. civ. art. 2224). Cette possibilité est toutefois discutée (H. Périnet-Marquet, Régularisation, contentieux et préemption : trois difficultés d'interprétation de la loi ENL : Constr.-urb. 2006 étude 9)

Action en démolition/dommages-intérêts : 5 ans à compter du jour où l'auteur du recours a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action (C. civ. art. 2224)

Action civile (C. urb. art. L 480-13)

• Action en démolition exercée par un tiers (en secteur protégé uniquement) : 2 ans à compter de la décision de la juridiction administrative annulant le permis de construire (C. urb. art. L 480-13, 1^o)
• Action en démolition exercée par le préfet : 2 ans à compter de la décision de la juridiction administrative annulant le permis de construire (C. urb. art. L 480-13, 1^o
et L 600-6C. urb.)
• Action en dommages-intérêts (contre le constructeur seulement) : 2 ans à compter à compter de l'achèvement des travaux à la condition que le permis ait été annulé ou « constaté illégal » par le juge administratif (C. urb. art. L 480-13, 2^o)

Action civile réservée à la commune (ou à l'EPCI compétent)

Action en démolition/mise en conformité de la construction : 10 ans à compter de l'achèvement des travaux (C. urb. art. L 480-14)

Action en violation d'un droit réel (empiètement, violation d'une servitude, etc.)

Action en démolition/dommages-intérêts : 30 ans à compter du jour où l'auteur du recours a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action (C. civ. art. 2227)

Action en violation d'un trouble de voisinage

Action en démolition/dommages-intérêts : 5 ans à compter du jour où l'auteur du recours a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action (C. civ. art. 2224)