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Coronavirus (Covid-19) = suspension des loyers ?

L'incidence de l'épidémie de Covid-19 sur le régime des loyers pour des locataires de commerces ou de logements soulève interrogations et commentaires. Le point dans cet extrait d'Alertes et Conseils immobilier. 

Projet de loi d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 (Sénat n°376) ; Compte rendu du Conseil des ministres du 18 mars 2020 ; Conseil National des Centres Commerciaux, communiqués des 16 et 19 mars 2020 ; Union sociale pour l'habitat, communiqué du 15 mars 2020 ; Ministère de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation, communiqué du 19 mars 2020 ; Ministère de l'économie et des finances, site internet, dossier d'actualité du 19 mars 2020 ; Président de la république, adresse aux français du 12 mars 2020 (https://www.elysee.fr)


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Pour les commerces. Dans son allocution télévisée du 16 mars 2020, le Président de la République a annoncé que les loyers des (très) petites entreprises, impactées par l’épidémie de Covid-19, « devront être suspendus ».

Une mesure est à ce titre prévue dans le cadre du projet de loi d'urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19, présenté en conseil des ministres le 18 mars 2020, et d'ores et déjà en cours d'examen au Parlement.

Le projet de loi vise à habiliter le Gouvernement à prendre, par ordonnance, des mesures permettant « de reporter ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels, de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie » (projet de loi, art 7). 

Dans son avis du 18 mars 2020 concernant le projet de loi, le Conseil d'Etat a validé la mesure envisagée en estimant que « l’intérêt général qui s’attache à la prévention de la défaillance d’entreprises causée par la crise sanitaire actuelle est susceptible de justifier une atteinte aux contrats en cours ».

En attendant la future ordonnance, la situation est la suivante.  

Concernant les commerces situés dans les centres commerciaux, dès le 16 mars 2020, une organisation professionnelle du secteur, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), a recommandé à ses adhérents (bailleurs) de prendre, à titre exceptionnel, les mesures suivantes : 

- mensualisation des loyers et charges facturés au titre du deuxième trimestre ;

- suspension temporaire de la mise en recouvrement des loyers et charges du mois d’avril, dans l‘attente des décisions qui seront prises par le gouvernement d’ici au 15 avril 2020.

Dans un communiqué du 19 mars 2020, le CNCC vient de confirmer que « les opérateurs de centres commerciaux mettent actuellement en œuvre la mensualisation des loyers et charges du second semestre 2020 pour soutenir la trésorerie des enseignes. Ils ont également activé la suspension de la mise en recouvrement des loyers et des charges du mois d’avril, en particulier et en priorité au bénéfice des plus petites entreprises, dans l’attente des décisions qui seront prises par le Gouvernement après le 15 avril ».

De son côté, l'Union sociale pour l'habitat (USH), qui regroupe 660 opérateurs Hlm à travers ses fédérations, a émis la recommandation suivante concernant les (nombreux) locaux commerciaux de proximité, situés en pieds d'immeubles, loués par les organismes Hlm. Les organismes « pourront, selon la situation des commerçants locataires, suspendre le paiement des loyers des commerçants qui sont contraints de fermer conformément aux mesures gouvernementales » (USH, communiqué du 15.03.2020). 

Au delà de ces recommandations, le Ministère de l'économie et des finances a invité les entreprises concernées (locataires) à se rapprocher de leurs bailleurs pour effectuer s'il y a lieu des demandes de report à l’amiable du paiement des loyers.

Côté bailleur, en attendant la prochaine ordonnance, il convient d'apprécier au cas par cas, avec pragmatisme, s'il y a lieu de faire suite à pareille demande (côté ADB, dans la positive, régulariser un écrit pour formaliser l'accord locataire/bailleur).    

Certains juristes estiment que des locataires de certains commerces, pour lesquels l'accueil du public est interdit, seraient en droit de suspendre le paiement de leurs loyers en invoquant un cas de force majeure ou l’exception d’inexécution, mais une discussion peut être permise (pour en savoir plus : voir La Quotidienne du 19 mars 2020). 

Pour les logements. En l'état, si certains ont pu demander un moratoire des loyers, aucune mesure particulière n'est envisagée par les pouvoirs publics pour les locataires de logements, dans le parc privé.

Pour le parc social (Hlm), l'USH a indiqué que les « organismes Hlm examineront les situations personnelles des locataires (...) que la crise actuelle affectera financièrement de manière brutale » (communiqué précité).

Par ailleurs, pour ne pas pénaliser les étudiants qui ont pu quitter un logement géré par un CROUS, la ministre de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation vient d'annoncer le 19 mars 2020 qu'aucun loyer ne serait mis à leur charge pour le mois d'avril 2020 (le préavis contractuel d'un mois ne leur sera pas opposable).

Pour consulter :

- le projet de loi d'urgence : cliquer ici

- le communiqué de presse du CNCC : cliquer ici

- le communiqué de presse de l'USH : cliquer ici

- le communiqué du Ministère de l'enseignement supérieur : cliquer ici

A noter : Le Gouvernement devrait être rapidement habilité à prendre prochainement par ordonnance des mesures permettant à une TPE impactée par l’épidémie de Covid-19 de reporter ou d’étaler le paiement de ses loyers, dans le cadre d'un bail commercial.  

Stephan BECQUERELLE

Alertes et Conseils immobilier, La lettre bimensuelle de conseils pour les professionnels de l'immobilier

Pour en savoir plus sur les conséquences du Coronavirus pour les entreprises et leurs salariés, les questions qu'elles posent et les réponses à y apporter : retrouvez notre Dossier spécial Coronavirus (Covid-19)  mis à jour en temps réel



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