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Crédit immobilier : l’emprunteur ne peut pas percevoir des intérêts du prêteur

Dans un crédit immobilier, sauf convention contraire, l’application d’un taux d’intérêt devenu négatif est exclue de sorte que le prêteur ne peut pas être contraint de payer une quelconque rémunération à l’emprunteur.

Cass. 1e civ. 25-3-2020 n° 18-23.803 FS-PB


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Une banque consent à des époux deux prêts immobiliers stipulés variables en fonction de l’évolution du taux Libor 3 mois.

Invoquant l’évolution à la baisse du taux Libor et le caractère variable, à la hausse comme à la baisse, du taux d’intérêt conventionnel, les emprunteurs contestent les taux d’intérêt appliqués par la banque et demandent l’application aux deux prêts du taux d’intérêt indexé au taux Libor 3 mois à sa valeur réelle, y compris en cas d’index négatif. Une cour d’appel les approuve.

L’arrêt est censuré par la Cour de cassation. Constitue une opération de crédit tout acte par lequel une personne agissant à titre onéreux met ou promet de mettre des fonds à la disposition d’une autre personne (C. mon. fin. art. L 313-1). Il résulte des articles 1902, 1905 et 1907 du Code civil que, dans un contrat de prêt immobilier, l’emprunteur doit restituer les fonds prêtés dans leur intégralité et les intérêts conventionnellement prévus sont versés à titre de rémunération de ces fonds. Dès lors que les parties n’ont pas entendu déroger aux règles du Code civil, le prêteur ne peut pas être tenu, même temporairement, au paiement d’une quelconque rémunération à l’emprunteur.

À noter : C’est la première fois, à notre connaissance, que la Cour de cassation affirme l’interdiction de principe pour l’emprunteur de recevoir une rémunération du prêteur, autrement dit l’impossibilité d’appliquer un taux d’intérêt devenu négatif dans un crédit immobilier. La solution est, à notre avis, applicable à tout crédit bancaire.

En pratique, la solution concerne peu de prêts immobiliers, car seuls 0,4 % de ces prêts sont souscrits à taux variables, et la plupart des taux variables de ces emprunts sont capés, c’est-à-dire limités tant à la hausse qu’à la baisse.

Olivier DESUMEUR 

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Patrimoine n° 8550 

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