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Déficit de superficie d'un lot : un an pour agir en diminution du prix de vente

L'action en diminution du prix de vente d'un lot de copropriété pour déficit de superficie est régie exclusivement par la loi "Carrez". L'acheteur, déchu du droit d'agir sur ce fondement, ne peut pas invoquer un manquement à l'obligation générale de délivrance.

Cass. 3e civ. 26-11-2015 nos 14-14.778 et 14-28.394.


Plusieurs appartements sont vendus. Les copropriétaires assignent le vendeur en diminution du prix de vente pour déficit de superficie.

La cour d'appel de Montpellier les déclare déchus du droit d'agir sur le fondement de la loi "Carrez", faute d'avoir assigné dans le délai d'un an, et irrecevables sur le fondement de l'obligation générale de délivrance prévue à l'article 1604 du Code civil.

La Cour de cassation confirme la décision : lorsque l'acheteur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de la loi "Carrez".

à noter : à noter : Rappelons que si la superficie d'un lot de copropriété est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur peut former une action en diminution du prix. Cette action doit être intentée par l'acheteur dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance (loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46 al. 7 et 8). Quant à l'article 1604 du Code civil, il oblige le vendeur à délivrer ce qui a été convenu lors de la vente. L'action sur le fondement de l'obligation générale de délivrance conforme est enfermée dans le délai de prescription de droit commun de cinq ans.
L'acheteur d'un lot de copropriété qui n'agit pas en diminution du prix de vente dans le délai d'un an peut être tenté de demander une indemnisation sur cet autre fondement, comme en l'espèce. La Cour de cassation censure cette pratique en jugeant que le régime de la loi "Carrez" constitue l'unique fondement possible de l'action.
La solution aurait-elle été la même si l'insuffisance de superficie avait compromis l'usage pour lequel l'acquéreur avait acquis le bien ? La Cour de cassation ne le précise pas, puisque la question ne lui était pas posée en l'espèce.
En pratique : L'acheteur d'un lot de copropriété qui s'aperçoit que la superficie réelle de son lot est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans l'acte de vente doit donc impérativement agir dans le délai d'un an à compter de la vente. Passé ce délai, plus aucune action en diminution du prix ne lui est ouverte.
Pour en savoir plus sur la loi Carrez : Mémento Vente Immobilière, éd. Francis Lefebvre 2014-2015 n° 19754 et sur l'obligation de délivrance conforme : Mémento Vente Immobilière, éd. Francis Lefebvre 2014-2015 n° 49250.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne