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Donation en nue-propriété : pas de faute du notaire s’il ignore que le bien est investi en Scellier

Le notaire qui reçoit la donation de la nue-propriété d’un immeuble ne manque pas à son devoir de conseil et n’est pas responsable de la remise en cause corrélative de l’avantage Scellier dès lors que son client ne l’a pas informé de l’avantage fiscal dont il bénéficie.

CA Douai 19-9-2019 n° 18/04258


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Des époux acquièrent un immeuble d’habitation en 2010 qu’ils donnent en location la même année. En 2011, ils acquièrent deux terrains sur lesquels ils font construire deux maisons, qu’ils donnent également en location à compter de 2012 pour l’une et de 2015 pour l’autre. En 2014, ils donnent la nue-propriété de ces immeubles à leur fils. L’ensemble des actes (acquisition, mise en location et donation) est instrumenté par une même SCP de notaires.

En 2016, les époux reçoivent une proposition de rectification remettant en cause la réduction d’impôt Scellier dont ils ont demandé le bénéfice pour ces trois immeubles. Ils assignent alors la SCP en responsabilité pour absence de conseil, lors de la donation, lui reprochant de ne pas les avoir informés des risques de remise en cause de la réduction d’impôt.

La cour d’appel de Douai, dans un arrêt infirmatif, écarte la responsabilité des notaires en raison du silence des contribuables concernant le régime de faveur dont ils bénéficiaient sur les immeubles.

La cour relève qu’aucun des contrats de location dressés par la SCP ne précise qu’ils ont été conclus sous le régime Scellier et que les actes d’acquisition ne font pas davantage mention de la volonté des acquéreurs de réaliser une opération de défiscalisation. La cour écarte enfin l’argument des contribuables selon lequel l’importance de leur patrimoine immobilier serait de nature à faire présumer une telle volonté de leur part.

Les juges concluent que les notaires n’ayant pas connaissance du régime fiscal des immeubles de leurs clients, il ne pouvait être exigé d’eux qu’ils envisagent toutes les hypothèses et régimes fiscaux pouvant s’appliquer ou qu’ils questionnent leurs clients sur des informations qui ne leur avaient pas été données.

À noter  : 1. Cet arrêt est l’occasion de rappeler que la réduction d’impôt Scellier est remise en cause en cas de non-respect de l’engagement et des conditions de location, en cas de cession du logement (ou des parts sociales en cas de détention par l’intermédiaire d’une société), en cas d’inscription de l’immeuble ou des parts à l’actif d’une entreprise individuelle ou encore en cas de modification du foyer fiscal du contribuable.

2. La solution aurait été la même s'il s'était agi d'un autre dispositif d'investissement locatif (Borloo, Robien, Pinel, etc).

Astrid ETIENNE

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Patrimoine n° 3585

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne