La loi 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014, encadre l'état des lieux locatif et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état incombant au locataire. Sans révolutionner la pratique, c’est le moins que l’on puisse dire, le décret 2016-382 du 31 mars 2016 fixe, pour l'ensemble des locations d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d'établissement de l'état des lieux d'entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de la vétusté. Ces dispositions sont applicables à compter du 1er juin 2016.
1. Etat des lieux
L'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement ne vise que les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location. Bail et états des lieux doivent donc être cohérents.
L'état des lieux peut être réalisé sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire, de façon à permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux.
L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par mail à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.
L’état des lieux doit comporter au moins les informations suivantes :
A l'entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;
b) Sa date d'établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.
A la sortie du logement :
a) L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
c) Eventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
2. Vétusté
La vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.
Le décret, contrairement à ce qui avait été annoncé, ne donne pas de grille-type. Il indique juste qu’une grille de vétusté peut être appliquée par le locataire et le bailleur dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location ou d’un accord collectif local conclu conformément à la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif ou du patrimoine régi par l'accord.
Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.
Pour en savoir plus : voir Mémento Gestion immobilière nos 51610 et 61260.
