En 2017, un propriétaire vend une partie de ses parcelles cadastrées à une société. L’autre partie des parcelles qui permettaient à l’ensemble de ses terrains d’accéder à la voie publique a été vendue en 2013 à d’autres acquéreurs.
Se prévalant d’un état d’enclave sur ses terrains, la société assigne les propriétaires d’une parcelle voisine en fixation de l’assiette d’une servitude de passage. Ces derniers s’opposent à cette demande en invoquant que l’état d’enclave résulte de la division d’un fonds unique par l’acte de vente de 2013 et que la servitude de passage doit être fixée sur les terrains issus de la division.
La cour d’appel rejette la demande de fixation de l’assiette de la servitude de passage. Elle relève que l’enclavement des parcelles du demandeur résulte bien des divisions successives d’un fonds unique et que, en application de l’article 684 du Code civil, le passage ne peut être établi que sur les terrains issus du fonds divisé.
La Cour de cassation valide. Elle rappelle par ailleurs que la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du Code civil.
A noter :
Le propriétaire d'un immeuble enclavé est en droit de réclamer l'institution d'une servitude de passage sur les terrains voisins pour obtenir un accès suffisant à la voie publique (C. civ. art. 682). En principe, ce droit légal de passage pour cause d'enclave peut être institué sur n'importe quel terrain avoisinant l'immeuble enclavé, dès lors qu'il assure le trajet le plus court et le moins dommageable pour les propriétaires grevés (C. civ. art. 683). Toutefois, lorsque l'enclavement résulte d'une division foncière opérée en vue d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage doit être institué prioritairement sur les terrains issus de la division (C. civ. art. 684).
Comme dans l’affaire commentée ici, en cas de division de fonds, les juges ne sont plus tenus de déterminer l'assiette du passage suivant les règles prescrites par l'article 683 du Code civil (Cass. 3e civ. 2-10-1996 n° 94-16.838). L'article 684 du Code civil n'est applicable que si l'état d'enclave est la conséquence directe de la division du fonds. La Cour de cassation avait déjà jugé que le fait qu’une division ait été opérée pour la vente de parcelles à une Safer et qu'elles aient ensuite été rétrocédées à un tiers, ne suffit pas à caractériser l'absence de lien direct entre la division et la situation d'enclave des terrains restés détenus par le propriétaire (Cass. 3e civ. 17-10-2012 n° 11-24.811 FS-PB). Ainsi, les mutations successives ne suffisent pas à remettre en cause, par elles-mêmes, l'origine directe de la situation et les prérogatives du propriétaire enclavé (Cass. 3e civ. 28-10-1974 n° 73-12.270 : Bull. civ. III n° 387).
