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Erreur de diagnostic termites : l'acheteur doit être intégralement indemnisé

En cas d’erreur de diagnostic, le diagnostiqueur termites doit intégralement indemniser l’acheteur dont le préjudice revêt un caractère certain.

Cass. 3e civ. 8-12-2016 n° 15-20.497 FS-PB


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L’acheteur d’un immeuble découvre la présence de termites alors que l’état parasitaire faisait état d’indices d’infestation de termites, sans présence d’insectes. Il assigne le vendeur en garantie des vices cachés et le diagnostiqueur en indemnisation. Le vendeur invoque la clause de non-garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente pour exclure sa responsabilité.

Une cour d’appel lui donne raison : rien ne démontrait la connaissance par le vendeur, avant la vente, de la présence effective des termites, qu’un professionnel n’avait pas su détecter. La cour retient par ailleurs qu’il n’est pas prouvé que des panneaux d’aggloméré avaient été disposés sur les parquets pour masquer leur infestation par les termites.

Les juges limitent l’indemnisation du préjudice de l’acheteur au motif qu’il n’est pas établi qu’il aurait renoncé à son achat ou en aurait demandé un moindre prix s’il avait été informé de la présence effective des insectes.

La Cour de cassation confirme l’application de la clause de non-garantie des vices cachés mais censure la cour d’appel s’agissant de l’indemnisation en retenant que les préjudices liés à la présence de termites non mentionnée dans l’attestation destinée à informer l’acheteur revêtent un caractère certain.

A noter : les fautes commises par les diagnostiqueurs peuvent nécessiter des travaux de remise en état coûteux. A l’égard de l’acheteur, le principe est l'obligation à une réparation intégrale du préjudice (C. civ. art. 1383).

Selon une jurisprudence désormais bien établie, le coût des réparations nécessitées par la présence de termites non signalée par le professionnel dans l’attestation destinée à informer l’acheteur constitue un préjudice certain qui doit être intégralement réparé et non la simple perte de chance d’avoir pu acheter le bien à un prix tenant compte des travaux à effectuer, c’est-à-dire inférieur (Cass. mixte 8-7-2015 n° 13-26.686 : BPIM 4/15 inf. 274 ; Cass. 3e civ. 30-6-2016 n° 14-28.839 : BPIM 5/16 inf. 316).

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur la responsabilité du diagnostiqueur à l'égard de l'acquéreur : voir Mémento Vente immobilière n° 71785.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne