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La garantie de parfait achèvement doit être mise en œuvre dans le délai d’un an

Est irrecevable l'assignation visant à mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement délivrée plus d'un an après la notification des réserves.

Cass. 3e civ. 29-3-2018 n° 17-15.549 F-D


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Un maître d'ouvrage conclut 7 contrats de construction de maisons individuelles destinées à la location à des personnes handicapées. La réception a lieu le 18 décembre 2008. Le maître de l'ouvrage fait le 20 décembre constater par huissier diverses malfaçons et notifie ces réserves le 30 décembre à l’entreprise. Le 8 janvier 2010, à la suite d’un différend consécutif à une demande en paiement de l’entreprise, le maître de l’ouvrage l’assigne en indemnisation et en exécution de travaux sous astreinte. Il invoque notamment la garantie de parfait achèvement.

Sans succès. La Cour de cassation retient que l’acte du 30 décembre 2008 s’analyse en une notification des réserves émises et non comme la mise en demeure prévue en cas d'inexécution des travaux de reprise (C. civ. art. 1792-6, al. 4), en sorte que la demande en justice au titre de la garantie de parfait achèvement formée plus d’un an après la réception était irrecevable.

A noter : La garantie de parfait achèvement due par le constructeur doit être mise en œuvre dans le délai d’un an qui suit la réception, que celle-ci ait été prononcée avec ou sans réserves. Ce délai est à la fois un délai de garantie et de « mise en œuvre » de la garantie, à l’instar de ce qui est admis en garantie décennale : il en est ainsi que les désordres aient fait l’objet de réserves à la réception (Cass. 3e civ. 19-4-1989 et 3-5-1989 : RDI 1989 p. 359, Bull. civ. III n° 80 et 95 ; Cass. 3e civ. 6-5-1998 : Bull. civ. III n° 90) ou qu’ils aient été dénoncés dans l’année de la garantie (Cass. 3e civ. 15-1-1997 n° 95-10.097 : RJDA 4/97 n° 588.)

En l’espèce la réception est du 18 décembre et la notification des désordres du 30. L’arrêt qualifie cet acte comme une « notification … des réserves ». Cette qualification appelle des précisions. Ou bien la réception a donné lieu à une opération unique et les réserves exprimées alors ont été confirmées par la notification, ou bien l’opération s’est déroulée dans le temps jusqu’à la notification. Hors de ces hypothèses, les désordres postérieurs à la réception ne sont pas des « réserves ». Le laconisme de l’arrêt est gênant. En effet, si, en ce qui concerne la garantie de parfait achèvement, il est indifférent que les désordres aient été réservés ou qu’ils se soient manifestés dans l’année qui suit la réception, la question est plus délicate pour la mise en œuvre de la garantie décennale (et de l’assurance correspondante) qui ne couvre pas, sauf exceptions, les désordres réservés. Les désordres dénoncés 12 jours après la réception étaient-ils bien des désordres réservés ? L’arrêt le dit …

Au demeurant,  même si la notification du 30 décembre valait dénonciation des désordres, en l’absence d’accord sur les reprises avant l’échéance d’un an, il incombait au maître de l’ouvrage d'assigner l’entrepreneur pour interrompre la prescription annale, ce qu’il n’avait pas fait, en sorte que sa demande était prescrite.

Bernard BOUBLI, Conseiller doyen honoraire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme construction n° 63050



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