L’acheteur d’une maison d’habitation se plaint que les vendeurs ne lui ont pas communiqué le montant de la taxe foncière lors la vente. Pour lui, cette taxe, qui constitue une charge afférente à l’immeuble, a un lien direct et nécessaire avec le contrat de vente immobilière, de sorte que les vendeurs ont manqué à leur devoir d’information précontractuelle. Il leur réclame donc des dommages-intérêts.
En vain. Il résulte de l'article 1112-1 du Code civil, précise la Cour de cassation, que le devoir d'information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie. Il ne porte donc pas sur toute information ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. En l’espèce, le montant de la taxe foncière ne constituait pas une information importante pour l’acheteur et déterminante de son consentement dès lors qu’il n’avait pas jugé utile de se faire communiquer par les vendeurs, avant de signer l’acte définitif de vente, les avis d’imposition de cette taxe pour les années antérieures et que l’acte ne comportait aucune référence à un montant maximum de cette taxe.
A noter :
Aux termes de l’article 1112-1 du Code civil issu de l'ordonnance de 2016, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant (al. 1) ; ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties (al. 3). Le rapport au Président de la République sur l’ordonnance de 2016 (JO 11-2-2016 texte n° 25) présentait l’alinea 3 précité comme la définition du caractère déterminant de l’information. Cet alinea a pu être ainsi lu comme édictant une présomption irréfragable du caractère déterminant des informations présentant le lien précité, ce que contestait la doctrine.
La chambre commerciale de la Cour de cassation avait déjà écarté cette interprétation (Cass. com. 14-5-2025 n° 23-17.948 FS-B : BRDA 12/25 inf. 7), dans des termes repris ici pour la première fois, à notre connaissance, par la troisième chambre civile de la Haute Juridiction.
L’existence d’un lien direct et nécessaire de l’information avec le contenu du contrat ou la qualité des parties est donc bien une condition « autonome » de l’application du devoir d’information, au même titre que les trois conditions figurant dans l’alinéa 1 : connaissance de l’information par le débiteur du devoir d’information, caractère déterminant de l’information pour le créancier de ce devoir, ignorance légitime de ce dernier ou confiance faite au débiteur du devoir. Cette « réécriture » de l’article 1112-1 est considérée comme trop restrictive par un auteur (A. Lecourt, La réécriture discrète et contestable de l'article 1112-1 du Code civil par la Cour de cassation en matière de cession de droits sociaux : RTD com. 2025 p. 703).
L’arrêt commenté constitue en outre une illustration d’une information, certes en lien avec le contrat, mais dénuée de caractère déterminant : celle que le cocontractant, qui se plaint d’un manquement au devoir d’information, n’a pas pris soin de faire entrer dans le champ contractuel.
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