La loi Climat crée un droit de surplomb au bénéfice du propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur sous certaines conditions de fond (CCH art. L 113-5-1, I-al. 1 nouveau) :
– aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou cette autre solution est excessivement complexe ou onéreuse ;
– le surplomb doit être au maximum de 35 cm ;
– l’ouvrage d’isolation doit débuter à 2 m au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.
Le propriétaire du fonds à isoler doit indemniser préalablement celui du fonds surplombé (CCH art. L 113-5-1, I-al. 2 nouveau).
La destruction du bâtiment isolé entraîne l’extinction du droit de surplomb (CCH art. L 113-5-1-I, al. 3 nouveau).
Les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb doivent être constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier (CCH art. L 113-5-1-I, al. 4 nouveau).
Pour la réalisation des travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler a le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin pour mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. Il doit alors indemniser le propriétaire de l’immeuble voisin. Les conditions de mise en œuvre de cette servitude de tour d’échelle doivent être définies conventionnellement (CCH art. L 113-5-1, II nouveau).
Le propriétaire du bâtiment à isoler doit, avant tout travaux, respecter une procédure d’information du propriétaire voisin. Il doit lui notifier son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb et de la nécessité d’accéder à son fonds pour ce faire. Le voisin a alors 6 mois pour manifester son opposition à condition qu’elle soit fondée sur un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou au non-respect des conditions de fond de l’exercice du droit de surplomb. Durant ce même délai, le voisin peut également s’opposer au droit d’accès à sa propriété pour la mise en place des installations provisoires si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive. Il peut saisir le juge, toujours durant ce délai, pour fixer le montant de l’indemnité préalable pour l’exercice de ces droits (CCH art. L 113-5-1, III nouveau).
Lorsque le voisin propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L’indemnité versée préalablement à l’exercice du droit de surplomb demeure acquise (CCH art. L 113-5-1, IV nouveau).
L’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions est suspendue à la parution d’un décret en Conseil d’État qui doit en préciser les modalités (CCH art. L 113-5-1, V nouveau).
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A noter :
Ce droit de surplomb complète le dispositif législatif permettant de lever les obstacles à l’isolation thermique. Pour la délivrance des autorisations d’urbanisme, le Code de l’urbanisme prévoit en effet des dérogations possibles au plan local d’urbanisme (PLU) quant à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l’aspect extérieur des bâtiments (C. urb. art. L 152-5). Dans le même ordre d’idée, le permis de construire ou d’aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable ne peut pas s’opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables ou procédés de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre (C. urb. art. L 111-16).
Rappelons que le 114e Congrès des notaires de France avait proposé la création d’une servitude légale d’isolation permettant au propriétaire d’un bâtiment édifié en limite de propriété et n’ayant pas atteint la norme BBC de procéder à des travaux d’isolation par l’extérieur avec emprise au sol ou aérienne sur le fonds voisin (Demain le territoire, Cannes 2018, 3e commission : Demain la ville, proposition n° 3).
