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La pollution de l’étang d’une propriété ne constitue pas un vice caché

La pollution de l’étang d’une propriété n’entraîne qu’une perte d’usage partielle qui n’affecte qu’un élément de l’agrément extérieur et n’est pas de nature à rendre la propriété impropre à son usage. La garantie des vices cachés ne s’applique pas.

Cass. 3e civ. 11-7-2019 n° 18-16.848 F-D 


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Une propriété de 11000 m² comprenant une maison d'habitation, des dépendances, un étang et un garage est vendue. L’acheteur constate que l'étang est pollué par la présence en aval d’une blanchisserie provoquant de la mousse et le blanchiment de l’eau. Après expertise, l’acheteur assigne le vendeur en résolution de vente sur le fondement des vices cachés. Il fait valoir que son achat était principalement motivé par la présence de l'étang qu'il souhaitait valoriser pour y faire des promenades, y abreuver des animaux, y entraîner son chien de race terre neuve et y pratiquer la pêche.

Les juges rejettent sa demande aux motifs que le vice n’entraîne qu’une perte d’usage partielle de l'étang. Cette perte, qui n’affecte qu’un élément de l’agrément extérieur de la propriété, n’est pas de nature à la rendre impropre à son usage. Et l’acheteur ne justifie pas avoir informé le vendeur que la qualité de l’eau de l'étang était déterminante de son achat ou qu’il n’aurait pas acheté s’il avait connu la perte partielle d’usage de l'étang.

À noter : L'article 1641 du Code civil n'admet la mise en œuvre de la garantie des vices cachés que si le défaut invoqué rend le bien acquis impropre à l'usage auquel on le destine, ou en diminue tellement l’usage que l'acheteur n'aurait pas procédé à l'achat ou l'aurait fait à moindre prix.

Faute de précision au moment de la vente, l'usage auquel on destine l'immeuble acheté s'apprécie par rapport à un usage normal et habituel.

Dans l’arrêt commenté, les juges retiennent l'analyse de l'expert selon laquelle la perte partielle d'usage de l'étang ne rend pas le bien acquis impropre à son usage.

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 50080



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