Lorsqu’une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, le propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux doit présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé (CE 9-7-1986 n° 515172 : Lebon p. 201).
Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation (CE 13-12-2013 n° 349081 : BPIM 1/14 inf. 8).
En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer lorsque le terrain d’assiette du projet supporte des éléments bâtis distincts et que les travaux portent sur un autre élément que celui qui a fait l’objet de transformations irrégulières – sauf s’il existe entre ces éléments distincts des liens physiques ou fonctionnels justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme.
A noter :
Si un bâtiment a été transformé sans autorisation, le propriétaire qui envisage de nouveaux travaux doit demander une autorisation portant à la fois sur les éléments de construction déjà réalisés irrégulièrement et sur les éléments projetés. Cette règle a été dégagée en 1986 par la jurisprudence « Thalamy », dans laquelle le propriétaire avait, sans autorisation, ajouté une terrasse à sa maison, puis sollicité et obtenu un permis de construire pour réaliser un escalier permettant d’accéder à la terrasse. Le Conseil d’État a jugé que le maire ne pouvait légalement accorder un permis « portant uniquement sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie du bâtiment construite sans autorisation » (CE 9-7-1986 n° 515172 : Lebon p. 201). La Haute Juridiction a ensuite précisé que l’obligation de demander une autorisation portant à la fois sur les éléments déjà réalisés irrégulièrement et sur les éléments projetés s’impose même si les seconds ne prennent pas directement appui sur les premiers (CE 13-12-2013 n° 349081 : BPIM 1/14 inf. 8).
La règle concerne cependant des travaux réalisés sur le même bâtiment. L’arrêt commenté confirme qu’elle ne trouve normalement pas à s’appliquer lorsque les travaux envisagés portent sur un autre bâtiment que celui qui a été transformé irrégulièrement, même si l’un et l’autre sont présents sur la même unité foncière (voir, dans l’hypothèse voisine où l’un des bâtiments a été édifié en méconnaissance du permis délivré, CE 25-04-2001 n° 207095 : Lebon T. p. 1230). Mais il faut distinguer le cas où ces bâtiments distincts constitueraient en réalité, en raison de liens physiques ou fonctionnels, un ensemble immobilier unique. En l’espèce, l’existence de tels liens a été reconnue, eu égard à l’intention du propriétaire, dissimulée frauduleusement lors de la demande d’autorisation mais révélée par son comportement ultérieur, de réunir deux maisons d’habitation pour constituer un ensemble immobilier unique en vue d’une exploitation commerciale.
