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Prêt immobilier : une seule sanction est possible en cas de défaut ou d’erreur du TEG

Le régime des sanctions en cas de défaut ou d’erreur du TEG est uniformisé : seule peut être prononcée la déchéance du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, y compris pour les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 17 juillet 2019.

Cass. 1e civ. 10-6-2020 n° 18-24.284 FS-PBRI


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L’absence de mention du taux effectif global (TEG) ou l’indication d’un taux incorrect dans tout document d’information précontractuel ou dans tout contrat de crédit (à la consommation ou immobilier) fait désormais l’objet d’une sanction civile unique : le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice pour l’emprunteur (Ord. 2019-740 du 17-7-2019). Ces nouvelles dispositions, entrées en vigueur le 19 juillet 2019, sont-elles applicables aux contrats de prêts souscrits avant cette date ?

Saisie pour avis par un tribunal judiciaire, la Cour de cassation estime que l’ordonnance du 17 juillet 2019 « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion ». Mais dans un arrêt largement diffusé, la Haute Juridiction ajoute que pour les contrats souscrits avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 17 juillet 2019, « il apparaît justifié d’uniformiser le régime des sanctions et de juger qu’en cas d’omission du TEG dans l’écrit constatant un contrat de prêt, comme en cas d’erreur affectant la mention de ce taux dans un tel écrit, le prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge ». La même sanction s’impose en cas d’erreur affectant le calcul du TEG ou du taux conventionnel mentionnés dans l’avenant au contrat de crédit immobilier. 

À noter : Avant l’ordonnance du 17 juillet 2019, le Code de la consommation prévoyait déjà que le prêteur pouvait être déchu du droit aux intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge en cas de non-respect des obligations figurant dans l’offre de prêt (C. consom. art. L 341-34 ; anciennement art. L 312-33). Parmi ces obligations figurent l’indication du taux du crédit (C. consom. art. L 313-25, 5° ; anciennement art. L 312-8, 3°). C’est d’ailleurs ce que rappelle la Cour de cassation dans 2 arrêts du 12 juin 2020 (Cass. 1e civ. 12-6-2020 n° 19-12.984 FS-PBI ; Cass. 1e civ. 12-6-2020 n° 19-16.401 FS-PBI).

Certaines décisions avaient toutefois retenu une autre sanction en se fondant sur l’exigence de la mention du TEG dans tout écrit constatant un contrat de prêt prévue par le droit commun (C. civ. art. 1907 ; C. consom. art. L 314-5 anciennement art. L 313-2 ; C. mon. fin. art. L 313-4) : à défaut de mention du TEG ou si le taux indiqué était erroné, la clause d’intérêts était nulle et le taux d’intérêt légal substitué au taux conventionnel (notamment, Cass. 1e civ. 13-3-2007 n° 05-20.111: RJDA 2/8 n° 181 ; Cass. com. 30-10-2012 n° 11-23.034: RJDA 7/13 n° 623 ; Cass. 1e civ. 15-10-2014 n° 13-16.555 : Bull. civ. I n° 165).

Cette jurisprudence est désormais balayée. Quelle que soit la date de souscription du contrat de prêt immobilier, une seule sanction est possible en cas d’absence ou de mention d’un TEG incorrect : la déchéance du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge.

Olivier DESUMEUR 

Pour en savouir plus sur cette question, voir Mémento Patrimoine n° 8567

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