La transformation de locaux à usage d’habitation en locaux commerciaux est soumise, dans certaines communes, à une autorisation préalable, laquelle peut être subordonnée à une condition de compensation (CCH art. L 631-7 et 631-7-1).
L’indemnité versée par une société à un tiers en contrepartie de l’achat d’un droit de commercialité, afin d’obtenir l’autorisation de modifier la destination d’un immeuble d’habitation en vue d’y installer son siège social constitue un coût directement engagé pour la mise en état d’utilisation de l’immeuble. Par suite, dès lors que l’autorisation est attachée au local et non à la personne de son bénéficiaire, l’indemnité versée, qui a pour effet d’accroître la valeur de l’immeuble, ne constitue pas une charge déductible, même si l’autorisation administrative n’exige pas que la compensation fasse l’objet d’une indemnisation.
A noter : les dépenses engagées par la société pour satisfaire à la condition de compensation constituent un élément de l’actif immobilisé. En effet, ces dépenses confèrent à l’immeuble la possibilité de l’affecter à un usage commercial et sont directement exposées pour la mise en état d’utilisation à cette fin de l’immeuble. Comme le relève le rapporteur public, Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, la solution retenue par le Conseil d’Etat est conforme à la logique économique dès lors qu’un local commercial a plus de valeur qu’un local d’habitation dans les communes qui ont mis en place un système de compensation. Il convient enfin de noter que, comptablement, l’indemnité doit également être comprise dans le coût de l’immeuble auquel elle se rattache. Relevons toutefois qu’à la différence du Conseil d’Etat, qui ne se prononce pas sur la question de la ventilation de ce droit entre le terrain et les constructions, les instances comptables précisent que celui-ci vient majorer le coût du terrain et non celui des constructions (Mémento comptable n° 1415-1).
Sophie KONCINA
Pour en savoir plus sur le prix de revient des immobilisations : voir Mémento fiscal n°s 7550 s.
