Un indivisaire, seul, s’engage à céder aux locataires en place un local commercial, bien indivis, la promesse de vente stipulant que la vente serait réalisée par acte authentique dès l'accomplissement des conditions suspensives, et au plus tard le 10 janvier 1990. En 2010, l'indivision est partagée et l'immeuble attribué en pleine propriété à cet indivisaire. En 2015, celui-ci informe ses cocontractants de son refus de signer l’acte authentique. Les locataires l’assignent alors, en 2017, en vente forcée et en dommages-intérêts pour résistance abusive. Leur action est déclarée prescrite, la cour d’appel faisant application de la prescription quinquennale et fixant le point de départ de celle-ci au 10 janvier 1990.
La Cour de cassation valide. Le point de départ de la prescription de l'action en réitération de la vente d'un immeuble se situe au jour où les parties avaient le droit de solliciter l'exécution forcée de la promesse et non à la date à laquelle l'une d'entre elles a eu connaissance du refus de l'autre de conclure la vente.
En outre, la cession d'un bien indivis sans le consentement de tous les coïndivisaires n'étant pas nulle mais inopposable aux autres indivisaires, les bénéficiaires pouvaient agir en vente forcée contre le promettant dès 1990 sans attendre le résultat du partage. Peu importe la date à laquelle les bénéficiaires ont connu le refus de leur cocontractant de régulariser l'acte authentique.
A noter :
1. Les locataires, bénéficiaires de la promesse de vent, demandaient l’arrêt ou la suspension de la prescription en invoquant une prétendue impossibilité d’agir (C. civ. art. 2234). Cette impossibilité était constituée, selon eux, par l’absence de partage, ce dernier conditionnant l’efficacité de la promesse.
Ce raisonnement ne pouvait pas prospérer. S’il est vrai que le partage conditionne l’efficacité de la vente projetée, il ne joue pas sur la validité de l’engagement du promettant. Il est en effet constant que l'acte portant sur un bien indivis, pris sans la majorité ou l'unanimité requise ou sans avoir respecté l'obligation d'information, lie valablement l'indivisaire qui s'est engagé tandis qu'il est en principe inopposable aux coïndivisaires qui n'ont pas contracté (Cass. 1e civ. 5-4-2005 n° 02-15.459 F-PB : BPAT 4/05 inf. 117 ; Cass. 1e civ. 6-3-2024 n° 22-11.129 F-D). Dès lors, les bénéficiaires de la promesse pouvaient /devaient agir en exécution forcée contre le promettant sans attendre l’issue du partage. En l’espèce, la vente forcée demandée dans les temps aurait été consolidée puisque le bien litigieux a été mis dans le lot du promettant.
2. Les locataires ont soutenu, devant la cour d’appel, que la prescription applicable était celle des actions réelles immobilières, soit 30 ans (C. civ. art. 2227). Au contraire, les juges du fond ont considéré que l'action engagée était de nature mixte, en ce qu'elle a pour objet un droit réel, mais pour fondement un lien contractuel. En conséquence, ils ont appliqué la prescription quinquennale (C. civ. art. 2224). Les bénéficiaires de la promesse ne se sont pas pourvus sur ce point, la position de la cour d’appel étant parfaitement orthodoxe.
