Les propriétaires du lot n° 2 édifient des constructions, pour partie sur une cour commune et pour partie sur une cour sur laquelle ils ont un droit de jouissance privatif. Ils sont assignés aux fins de voir ordonner la remise en état de ce lot.
La cour d’appel rejette cette demande. Elle retient qu’ils ont acquis par usucapion les constructions édifiées sur les cours situées de part et d’autre de leur maison, constituant le lot n° 2, en faisant application du délai de prescription abrégé de 10 ans de l’article 2272 (ex-art. 2265) du Code civil. Elle se fonde pour ce faire sur les stipulations du règlement de copropriété qui prévoit que l’acquéreur de ce lot aura seul l’usage de la cour comprise dans son lot et pourra modifier et disposer de ces constructions et cour comme il l’entendra.
L’arrêt est cassé : le règlement de copropriété, n’ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre au sens de l’article 2265 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi 2008-561 du 17 juin 2008.
A noter :
Cet arrêt apporte une clarification utile.
Les parties communes d’un immeuble en copropriété sont en principe à l’usage de tous les copropriétaires. Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir que le titulaire d’un lot aura un droit de jouissance privative sur certaines de ces parties communes. Un tel droit, qui est réel et perpétuel, peut également s’acquérir par prescription (Cass. 3e civ. 24-10-2007 n° 06-19.260 : BPIM 6/07 inf. 430). En revanche, il ne confère pas à son titulaire le droit d’édifier un ouvrage (Cass. 3e civ. 19-12-1990 n° 89-12.526 : Bull. civ. III n° 267 ; Cass. 3e civ. 5-10-1994 n° 93-11.020), une autorisation de l’assemblée générale étant pour ce faire nécessaire (Cass. 3e civ. 4-5-1995 n° 93-11.121 : Bull. civ. III n° 113 ; Cass. 3e civ. 23-1-2020 n° 18-24.676 : BPIM 2/20 inf. 138).
La question se posait en l’espèce de l’acquisition par usucapion de la propriété des constructions édifiées sur une cour commune affectée à la jouissance privative d’un copropriétaire.
Celui qui acquiert de bonne foi et par « juste titre » un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans (C. civ. art. 2272), ce délai décennal étant, avant l’entrée en vigueur de la loi 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, réservé au cas où le véritable propriétaire habitait dans le ressort de la cour d’appel dont l’immeuble dépend (C. civ. art. 2265 ancien). La prescription abrégée a été admise au bénéfice de copropriétaires soutenant avoir acquis la propriété de parties communes par juste titre (Cass. 3e civ. 30-4-2003 n° 01-15.078 : Bull. civ. III n° 91 ; Cass. 3e civ. 25-3-2014 n° 11-17.435).
Le juste titre « est celui qui, s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription » (Cass. 3e civ. 11-2-2015 n° 13-24.770 : Bull. civ. III n° 17). Il doit donc, bien que n’émanant pas du véritable propriétaire, révéler l’intention de transférer la propriété d’une chose. La Cour de cassation a jugé que ne constituent pas un « juste titre » permettant une usucapion abrégée un règlement de copropriété conférant au titulaire d’un lot un droit d’usage et de jouissance privatif sur une partie commune (Cass. 3e civ. 5-10-1994 n° 92-15.926 : Bull. civ. III n° 167), l’état descriptif de division d’une copropriété (Cass. 3e civ. 30-4-2002 n° 00-17.356 : Bull. civ. III n° 89), un acte de succession notarié (Cass. 3e civ. 25-6-2008 n° 07-14.649 : RJDA 10/08 n° 1065), ou encore un acte de partage (Cass. 3e civ. 11-2-2015 n° 13-24.770 : Bull. civ. III n° 17).
La cour d’appel ne pouvait donc en l’espèce, pour retenir que les titulaires du lot n° 2 avaient acquis par prescription décennale la propriété des constructions situées sur les cours situées de part et d’autre de leur lot, parties communes à jouissance privative, se fonder sur les stipulations du règlement de copropriété prévoyant que l’acquéreur de ce lot aura « seul l’usage de la cour » et pourra « modifier et disposer de cette cour et des constructions s’y trouvant » à sa guise, sous réserve des droits des autres copropriétaires : en effet, le règlement de copropriété, qui n’a pas de caractère translatif de propriété, ne peut constituer un juste titre permettant une prescription abrégée.
Grâce à GenIA‑L, transformez vos heures de travail répétitives en valeur ajoutée pour vos clients.
Votre nouvel assistant juridique intelligent GenIA‑L vous aide à :
> Analysez vos contrats ou pièces en un temps record : détection d’erreurs, incohérences et risques.
> Rédigez des clauses, mémos, conclusions ou emails selon vos propres modèles.
> Comparez plusieurs documents, définitions, taux et indices en un seul clic.
GenIA‑L s’appuie exclusivement sur les fonds Lefebvre Dalloz, validés par plus de 300 rédacteurs, pour vous offrir des réponses fiables et opérationnelles.
