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Règlement de lotissement : seule la volonté expresse des colotis lui donne une valeur contractuelle

La clause de l’acte de vente visant le règlement de lotissement ne suffit pas à caractériser une volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement de lotissement, pas plus que le maintien du règlement pour échapper à la caducité automatique.

Cass. 3e civ. 21-3-2019 n° 18-11.424 FS-PBI


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Le propriétaire d’une maison située dans un lotissement de la commune de Bandol réalise des travaux d’extension après obtention d’un permis de construire. Deux copropriétaires, se plaignant d’une réduction de la vue sur mer pour l’un, de la création d’une vue plongeante sur sa propriété pour l’autre, contestent la conformité de la construction au règlement du lotissement et assignent le propriétaire en démolition de la nouvelle construction et en indemnisation.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un premier temps, ordonne la démolition aux motifs que le règlement du lotissement, qui intégrait des normes restrictives spécifiques, avait bien en partie au moins une valeur contractuelle et que les colotis avaient obtenu le maintien des dispositions de ce règlement. (CA Aix-en-Provence 6-7-2012 n° 2012/339). Cet arrêt est censuré, ces motifs ne suffisant pas, pour la Cour de cassation, à caractériser la volonté des colotis de donner une valeur contractuelle aux dispositions du règlement (Cass. 3e civ. 29-1-2014 n° 12-24.156 FS-D).

Sur renvoi, la cour d’Aix juge que la contractualisation du règlement de lotissement n’est pas établie (CA Aix-en-Provence 10-9-2015 n° 14/02517). Pour elle, ne suffisent pas à caractériser une volonté non équivoque :- le fait pour les colotis d’exercer la faculté de maintenir le règlement de lotissement pour échapper à la caducité automatique ;- la clause de l’acte de vente qui mentionne que les divers documents régissant le lotissement ont été remis à l’acheteur et qu’il reconnaît en avoir pris connaissance et être tenu d’en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions.

La Cour de cassation confirme.

A noter : La seule reproduction d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document un caractère contractuel (C. urb. art. L 115-1), sauf volonté expresse de lui donner ce caractère (Cass. 3e civ. 15-12-1999 n° 97-20.503 : Bull. civ. III n° 247). La contractualisation d'un règlement de lotissement doit résulter d'une prise de position claire des colotis ou du lotisseur. L'appréciation du caractère contractuel ou non d'une disposition de cet acte relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge du fond (Cass. 3e civ. 15-12-1999 n° 97-20.503 : Bull. civ. III n° 247).

L’arrêt commenté confirme cette jurisprudence, en précisant que le fait pour les colotis d’exercer la faculté de maintenir le règlement de lotissement pour échapper à la caducité automatique ne suffit pas à caractériser une volonté non équivoque.

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 27275

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne