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Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Immobilier/ Bail de droit commun

Résiliation du bail : distinction entre perte totale et perte partielle du bien loué

L'impossibilité définitive de jouir de la chose louée ou d'en faire un usage conforme à sa destination par cas fortuit est assimilée à une destruction totale. Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit.

Cass. 3e civ. 8-3-2018 n° 17-11.439 FS-PBI


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Un incendie survient dans un local commercial loué à une boulangerie. Le bailleur notifie au locataire la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée puis l’assigne en constatation de cette résiliation. Le locataire demande la condamnation du bailleur à effectuer les travaux de remise en état.

La cour d’appel de Toulouse accueille la demande du locataire aux motifs que la résiliation de plein droit ne peut être constatée qu’en cas de perte totale et que, le bail se poursuivant, le bailleur, en vertu de son obligation de délivrance, doit procéder aux travaux de mise de remise en état.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel aurait dû rechercher si l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail.

A noter : confirmation de jurisprudence. L’article 1722 du Code civil distingue le cas de perte totale de la chose louée de celui de la perte partielle. En cas de perte totale, le bail est résilié de plein droit à la demande de l’une ou l’autre des parties sans que le juge ait de pouvoir d’appréciation, alors qu’en cas de perte partielle, seul le locataire, qui bénéficie d’une option, peut demander la résiliation (Cass. 3e civ. 1-2-1995 n° 92-21.376 : RJDA 4/95 n° 409). Toute la difficulté est de déterminer si la perte du bien est totale ou partielle. Il n’y a aucun doute quand il ne subsiste rien des biens. Mais la jurisprudence considère qu’il y a également destructiontotale dans deux hypothèses :

- lorsque le coût des travaux de remise en état de l'immeuble excède sa valeur vénale (Cass. 3e civ. 9-12-2009 n° 08-17.483 : BPIM 2/10 inf. 154) ;

- lorsque le bien loué est devenu impropre à sa destination et que le locataire ne peut plus en jouir conformément à ce qui était convenu, par exemple lorsque le bâtiment principal a été entièrement détruit par un incendie et que ne subsistent que des locaux secondaires (Cass. 3e civ. 19-3-1997 n° 95-16.719 : BPIM 3/97 inf. 212). Peu importe, dans ce cas, le coût des travaux de remise en état (Cass. 3e civ. 30-9-1998 n° 94-17.229 : BPIM 6/98 inf. 416 ; Cass. 3e civ. 3-2-2009 n° 08-10.339 ; Cass. 3e civ. 28-4-2009 n° 08-15.678).

Mais à l’inverse, est-ce que le seul fait que le coût des travaux n’excède pas la valeur vénale de la partie sinistrée doit conduire à considérer que la perte est seulement partielle, même si le local est, en l’état, impropre à sa destination, comme l’a fait la cour d’appel dans cet arrêt ?

Non, répond la Cour de cassation : à partir du moment où les locaux sont devenus impropres à l’exploitation prévue par le contrat de bail, la destruction doit être qualifiée de totale, et ce, quel que soit le montant des travaux de remise en état. Les deux hypothèses d’assimilation à une destruction totale sont alternatives. L'impossibilité définitive de jouir de la chose louée ou d'en faire un usage conforme à sa destination par cas fortuit est assimilée à une destruction totale, quel que soit le montant des travaux de remise en état.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation et Anne ICART

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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