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La résolution de la vente fait obstacle à l’action en garantie décennale

L’acquéreur qui a obtenu la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ne peut pas obtenir réparation de son préjudice sur le fondement de la garantie décennale.

Cass 3e civ. 8-7-2021 n° 20-15.669 FS-B, Sté Stela


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©iStock

Une SCI confie la construction d’une villa à une entreprise et la vend. La maison présente des dommages importants imputés à une construction sur un remblai instable. L’immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril interdisant l’accès à la propriété dont les désordres ne sont pas réparables. L’acquéreur de la maison assigne la SCI et l’assureur de l’entreprise en indemnisation. Il demande également la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code civil.

L’acquéreur obtient cette résolution, mais est débouté de sa demande en indemnisation contre l’assureur.

Dans son pourvoi, il soutient que la résolution de la vente ne fait pas obstacle à son action en indemnisation fondée sur la garantie décennale contre l’assureur.

Le pourvoi est rejeté de ce chef. La Cour de cassation décide que, la résolution de la vente étant fondée sur la garantie des vices cachés, le demandeur a perdu la qualité de propriétaire du fait de la rétroactivité de la résolution et n’est donc pas recevable à agir sur le fondement de la garantie décennale.

Le pourvoi invoque également une défaillance du gérant de la SCI qui n’a pas souscrit une assurance dommages-ouvrage. Le pourvoi est également rejeté sur ce point : le propriétaire n’a subi aucun préjudice du fait de l’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage dès lors qu’il poursuivait la résolution de la vente.

A noter :

L’arrêt est à retenir. Techniquement, il paraît logique : la vent e ayant été résolue, l’acquéreur n’avait plus la qualité de propriétaire du fait de la rétroactivité attachée à la résolution et n’était donc pas recevable à invoquer la garantie décennale contre l’assureur de l’entreprise. La résolution était fondée sur l’article 1641 du Code civil, invoqué par la demanderesse. Or, si le vice caché justifie la résolution, le préjudice de l’acquéreur ne se limite pas nécessairement à la récupération du prix payé.

Si un préjudice plus conséquent est avéré, l’acquéreur est fondé, à notre avis, à en demander la réparation. L’arrêt ne dit pas si un chef complémentaire a été indemnisé par la cour d’appel. Or, il est permis de penser que, lorsque le vice est imputable à une défaillance grave, comme c’était semble-t-il le cas en l’espèce (construction sur un sol meuble), il y a matière à responsabilité de celui à qui cette défaillance est imputable. Ce ne pouvait pas être la SCI, qui n’était pas constructeur, puisque l’action en garantie décennale était exclue. Ce pouvait être, en revanche, l’entreprise, objet alors d’une mise en cause distincte de l’action en résolution, mais non fondée sur la garantie décennale. Dans un tel cas, son assureur n’aurait toutefois pas pu la couvrir puisque sa garantie concernait la garantie décennale. Reste à se demander si la propriétaire n’aurait pas eu intérêt à invoquer non l’article 1641 du Code civil, mais la garantie décennale et demander au titre de la réparation intégrale de son préjudice, qui implique la « restitution in intégrum » des dommages-intérêts, incluant la restitution du prix... Une telle option ne nous paraît pas inconcevable... Si on la partage, la garantie de l’assureur aurait pu jouer.

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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