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Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Immobilier/ Permis de construire, d'aménager et de démolir

Le responsable d’une construction illégale peut être condamné à la démolir même s’il l’a revendue

Est justifiée la condamnation d’un promoteur immobilier à remettre en état les lieux alors que la place de parking qu’il a édifiée sans permis a été revendue à un particulier entre-temps.

Cass. crim. 10-5-2022 n° 21-84.389 F-D


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©Gettyimages

Une société de promotion immobilière entreprend la construction de 10 logements en Vefa. Une fois la déclaration d’achèvement des travaux déposée, elle diminue les espaces verts pour construire plusieurs places de stationnement supplémentaires, non prévues au permis et en violation du plan local d'urbanisme. Trois de ces places sont alors vendues à un particulier. Quelques mois plus tard, un procès-verbal constatant la création illégale des places de parking est établi et des poursuites pénales engagées à l’encontre du promoteur.

Les juges du fond condamnent le promoteur à une amende et ordonnent la remise en état des lieux dans un délai de 6 mois sous astreinte. Le promoteur forme un pourvoi en cassation Pour lui, seul le bénéficiaire des travaux irréguliers pouvait être condamné à une mesure de démolition. Or, le bien ayant été revendu, le promoteur n’en était plus le bénéficiaire au jour de la condamnation.

L’argument est écarté par la chambre criminelle. La condamnation à une remise en état des lieux était bien justifiée dès lors que la société, promoteur immobilier et propriétaire de l’ouvrage, était le bénéficiaire des travaux.

A noter :

Les mesures de remise en état des lieux, autrement appelées « mesures de restitution », ne peuvent être prononcées par le juge pénal en cas d’infraction d’urbanisme qu’à l’égard du bénéficiaire des travaux ou de l’utilisation irrégulière du sol (C. urb. art. L 480-7). Mais qu’entend-on par bénéficiaire des travaux ?

Le plus souvent, il s’agit du propriétaire du bien ayant fait l’objet des travaux irréguliers, par exemple, le dirigeant d’une société bénéficiaire des permis de construire et propriétaire de l’immeuble (Cass. crim. 25-1-1995 n° 94-81.316 P : Bull. crim. n° 36). Le juge pénal se place à la date de la commission de l’infraction pour déterminer quelle personne a bénéficié des travaux. Il a ainsi déjà été jugé par la chambre criminelle que la vente du bien construit illégalement n’affranchit pas le bénéficiaire des travaux de l’exécution des mesures de restitution dès lors que c’est bien lui qui les a faits exécuter. La justification de cette solution tient dans la nature particulière de ces mesures qui, bien que consécutives à une infraction, constituent des mesures à caractère réel tendant à faire cesser la situation illicite (Rép. Pénal, v° construction, par G. Beaussonie, n° 87). Le principe de personnalité des peines ne leur étant pas applicable, elles suivent le bien vendu même lorsque le nouveau propriétaire est de bonne foi. L’arrêt du 10 mai 2022 confirme cette jurisprudence désormais bien établie de la chambre criminelle.

Ajoutons que les travaux de remise en état décidés par le juge pénal sont opposables au nouveau propriétaire même si le jugement n’a pas été réitéré à leur encontre (Cass. 3e civ. 9-9-2009 n° 07-20.189 : RDI 2009 p. 594), ou s’ils n’ont pas été mis en cause dans la procédure pénale (Cass. 3e civ. 25-1-2012 n° 10-26.300 : BPIM 2/12 inf. 112, D. 2012 p. 355). D’ailleurs, les mesures de restitution prévues par l’article L 480-5 du Code de l’urbanisme ne constituant pas des sanctions pénales, elles peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur du bien illégalement construit (Cass. 3e civ. 22-11-2006 n° 05-14.833 : Bull. civ. III n° 235).

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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