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Quand la signature d’une promesse de vente constitue une escroquerie

Peut être sanctionné pénalement celui qui s’est porté acquéreur d’un bien sans intention de mener cet achat à terme afin d’avoir un intérêt à contester le permis de construire d’un voisin et de le forcer ainsi à transiger.

Cass. crim. 15-1-2021 n° 20-80.239 F-D


Par Brigitte BROM
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©iStock

Un particulier, exerçant une profession dans le domaine de l’immobilier, visite un appartement destiné à sa mère et signe deux jours plus tard une promesse de vente assortie de la condition suspensive d’obtention d’un prêt portant sur la totalité du prix de vente. Le même jour, il affirme avoir découvert un projet de construction d’un immeuble dans la rue dans laquelle se situe l’appartement et envoie un courrier recommandé au maire afin d’en obtenir le retrait du permis de construire. Presque trois mois plus tard, veille du terme du délai butoir d’obtention de son crédit immobilier et alors que son dossier de prêt était mal engagé puisqu’il supportait déjà la charge de deux crédits immobiliers représentant 40 % de ses ressources, il forme un recours contentieux auprès du tribunal administratif, afin d’obtenir l’annulation du permis accordé à la SCI pour la construction de l’immeuble voisin. Un mois après, tandis qu’il savait que son prêt immobilier avait été refusé, il signe une transaction avec la SCI aux termes de laquelle il renonce à son action moyennant le versement d’une indemnité forfaitaire de 35 000 euros. Il fait l’objet de poursuites pénales.

Les juges du fond le condamnent pour escroquerie pour avoir, du fait de ces manœuvres frauduleuses, trompé la SCI et l’avoir déterminée à lui remettre la somme de 35 000 euros. Les juges constatent qu’il était un professionnel de l’immobilier aguerri en matière d’urbanisme et familier de ce type de recours. Et en déduisent qu’il s’est porté acquéreur de l’appartement sans intention de mener cet achat à terme mais dans l’unique but de pouvoir engager un recours à l’encontre du permis de construire obtenu par la SCI et de la contraindre à transiger, celle-ci ayant dû payer pour obtenir son désistement et pouvoir ainsi mener à bien son projet immobilier sans retard.

La Cour de cassation confirme : la cour d’appel a justement caractérisé l’existence de manœuvres frauduleuses déterminantes de la remise des fonds.

A noter :

L'escroquerie est constituée lorsque, notamment par l'emploi de manœuvres frauduleuses, l’on trompe une personne physique ou morale et on la détermine ainsi, à son préjudice ou au préjudice d'un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge (C. pén. art. 313-1). L’imagination humaine étant sans limite, la jurisprudence est particulièrement fournie quant à la caractérisation des manœuvres frauduleuses. Le domaine de la construction immobilière ne fait pas exception, puisque la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de valider la condamnation du chef d’escroquerie d’auteurs de recours abusifs contre un permis de construire, qu’il s’agisse d’associations ou de particuliers.

Par cet arrêt, la chambre criminelle confirme une solution déjà posée en 2014 au sujet d’un recours contre un permis de construire, selon laquelle le fait de créer artificiellement un intérêt à agir dans le seul but d’obtenir le versement de sommes au titre d’une transaction constitue une manœuvre déterminante de la remise des fonds (Cass. crim. 22-1-2014 n° 12-88.042 F-D). À noter que l’argument du prévenu, qui avait tenté de démontrer que l’on ne pouvait lui reprocher qu’un simple mensonge et non de véritables manœuvres frauduleuses, a été écarté : celui-ci n’avait pas seulement dissimulé à la SCI le fait qu’il n’avait pas obtenu son prêt, il avait mis en place un stratagème complet destiné à la tromper et à la forcer à transiger pour lui éviter de prendre un important retard dans son projet de construction.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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