Les logements vacants depuis plus de deux ans peuvent, sur délibération du conseil municipal (ou de la collectivité locale compétente), être soumis à la taxe d'habitation dans les communes dans lesquelles la taxe annuelle sur les logements vacants visée à l'article 232 du CGI n'est pas applicable (CGI art. 1407 bis).
Le tribunal administratif de Lille juge qu'il résulte de ces dispositions ainsi que des réserves d'interprétation émises par le Conseil constitutionnel dans sa décision 98-403 du 29 juillet 1998, que les taxes sur les logements vacants ne peuvent frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur de sorte que ne sauraient être assujettis des logements ne pouvant pas être rendus habitables sans des travaux importants dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur.
En outre, la notion de logement, au sens et pour l'application de ces dispositions, doit s'entendre comme un local qui, disposant d'un accès qui lui est propre, constitue une unité d'habitation autonome.
Par conséquent, la taxe d’habitation sur les logements vacants n’est pas applicable à un logement qui :
- ne peut être regardé comme une unité d'habitation autonome, dès lors qu’il n'est accessible que par le local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et que la réalisation d'un accès propre ne pourrait être effectuée que par des travaux de séparation avec ce local ;
- présente un état de vétusté tel qu’il ne pourrait être rendu habitable qu'au prix de travaux importants, dont le montant a été estimé au tiers de la valeur du bien et dont la charge incomberait nécessairement au propriétaire.
A noter : s'agissant de la notion d'unité d'habitation autonome, la précision semble inédite.
Quant à l’importance des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable, l'administration admet, à titre de règle pratique, que la condition est remplie lorsque le montant de ces travaux excède 25 % de la valeur vénale réelle du logement au 1er janvier de l'année d'imposition (BOI-IF-AUT-60 n° 60).
Pascale OBLEKOWSKI
Pour en savoir plus sur les locaux imposables à la taxe d'habitation ou à la taxe sur les logements vacants : voir Mémento Fiscal nos 43000 et 75980
