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Le transfert à titre exclusif du bail au conjoint survivant laisse les héritiers sur le palier !

Le droit exclusif sur le bail d’habitation du conjoint survivant qui remplit les conditions de l’article 1751 du Code civil prive, s’il n’y renonce pas expressément, les descendants du conjoint prédécédé de tout droit sur le bail.

Cass. 3e civ. 28-6-2018 n° 17-20.409 FS-PBI


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La fille d’un couple de locataires d’un logement HLM, décédés successivement en 2004 et 2013, sollicite, après ce second décès, le transfert du bail à son profit.

La cour d’appel de Paris rejette sa demande au motif qu’elle ne remplit pas la condition d’adaptation du logement HLM à la taille du ménage, imposée par l’article 40, I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009. La fille conteste l’application de cette condition.

Le pourvoi est rejeté : le droit exclusif du conjoint survivant sur le logement qui servait effectivement à l’habitation des époux avant le décès prive les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif en présence d’un conjoint survivant. C’est donc au décès, non pas du premier parent comme le soutenait la demanderesse, mais du second de ses parents qu’il convenait d‘apprécier si elle remplissait les conditions de transfert du bail, c’est-à-dire en 2013, date à laquelle la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage existait et devait donc être remplie pour bénéficier du transfert du bail.

A noter : jurisprudence nouvelle.

Au décès du locataire, le bail est transféré à un certain nombre de personnes, dont les descendants, qui vivaient avec le titulaire du bail depuis au moins un an à la date du décès (Loi 89-462 du 6-10-1989 art. 14). Ces dispositions doivent être combinées avec celles du Code civil relatives à la cotitularité du bail qui prévoient que le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Depuis le 1er juillet 2002, le conjoint survivant cotitulaire du bail bénéficie d’un droit exclusif sur ce bail, à moins qu'il n'y ait renoncé expressément. En présence d’un conjoint survivant, les enfants, comme tous les bénéficiaires listés par l’article 14, sont donc exclus du bénéfice du transfert des droits locatifs.

En pratique : en l’espèce, au décès de l’époux prédécédé, le droit au bail a été transféré de façon exclusive à son épouse. C’est donc seulement au décès de celle-ci que leur fille a pu prétendre bénéficier du droit au bail et donc à cette date qu’il fallait donc apprécier si elle remplissait les conditions requises. En 2013, ce n’était plus le cas, une condition supplémentaire relative à l’adaptation du logement HLM à la taille du ménage ayant été introduite en 2009. Le pourvoi a donc été rejeté.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière no 61070

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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