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Transmission d'une QPC sur le lissage du déplafonnement du loyer créé par la loi Pinel 

La Cour de cassation juge sérieuse la question de la constitutionnalité du mécanisme de limitation annuelle des hausses de loyer déplafonné, créé par la loi Pinel, et la transmet au Conseil constitutionnel. Les autres dispositions contestées issues de la loi Pinel sont validées. 

Cass. 3e civ. QPC 6-2-2020 n° 19-19.503 FS-PB


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1. A l'occasion du renouvellement d'un bail commercial, le propriétaire et le locataire s'opposent sur la fixation du loyer.

Le locataire demande l'application au bail, renouvelé en 2016, de dispositions issues de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel). Le propriétaire réplique en soutenant que ces dispositions sont contraires à la Constitution en ce qu'elles sont applicables au bail renouvelé alors qu'elles sont entrées en vigueur après sa conclusion ; notamment, elles portent une atteinte disproportionnée à la liberté contractuelle, qui résulte de l'article 4 de la Déclaration universelle des droits de l'Homme et au droit de propriété garanti par les articles 2 et 17 de ce texte.

Les textes visés

2. Le bailleur saisit la Cour de cassation de deux questions prioritaires de constitutionnalité portant sur les dispositions suivantes, toutes issues de la loi Pinel : 

- l'article L 145-16-1 du Code de commerce, qui prévoit que, si le bail comporte une clause de garantie du cédant en cas de cession du contrat, le propriétaire doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire ; 

- l'article L 145-16-2 du Code de commerce, qui limite à trois ans à compter de la cession la possibilité d'invoquer la garantie du cédant ; 

- l'article L 145-40-1 du Code de commerce, qui impose la réalisation d'un état des lieux lors de la prise de possession des lieux, sous peine pour le propriétaire de ne pas pouvoir se prévaloir de la présomption de l'article 1751 du Code civil ; 

- l'article L 145-40-2, qui impose au propriétaire certaines obligations en vue d'informer le locataire sur les charges et travaux, et notamment : l'établissement d'un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire et donnant lieu à un état récapitulatif annuel ; la communication au locataire, au moment de la conclusion du bail puis tous les trois ans, d'un état prévisionnel des travaux envisagés pour les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel et d'un état récapitulatif des travaux réalisés ; pour les ensembles immobiliers comprenant plusieurs locataires, la mention dans le bail de la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires ; enfin, les dispositions d'application de ce texte interdisent de mettre à la charge du preneur un certain nombre de dépenses, notamment celles relatives aux grosses réparations (C. com. art. R 145-34) ; 

- l'article L 145-34, al. 1 du Code de commerce, qui, dans sa nouvelle rédaction, écarte l'indice du coût de la construction au profit des seuls indices des loyaux commerciaux ou des loyers des activités tertiaires ; 

- l'article L 145-34, dernier alinéa, qui prévoit un mécanisme de lissage du déplafonnement aux termes duquel la hausse de loyer qui en découle ne peut pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

Atteinte à l'économie du contrat

3. Ces dispositions portent-elles une atteinte disproportionnée à l'économie des contrats, comme le soutient le bailleur, qui souligne que leur application aux contrats renouvelés conduit à réputer non écrites des clauses contraires à des dispositions qui n'existaient pas au moment où elles ont été prévues ?

Non, répond la Cour de cassation. 

En premier lieu, si le bail commercial est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré (C. civ. art. 1214), cette règle ne s'applique pas au loyer, qui est fixé selon les règles prévues aux articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce. Les modifications apportées par la loi Pinel relatives au calcul du prix du bail renouvelé en cas de plafonnement et à l'étalement à la hausse en cas de déplafonnement ne créent donc aucune atteinte au droit au maintien des contrats légalement conclus
La Haute Juridiction rappelle, en second lieu, que, le bail renouvelé étant un nouveau contrat et non pas la prolongation du contrat précédent, l'application des nouvelles dispositions aux baux renouvelés ne porte pas d'atteinte aux contrats légalement conclus.

4. Les dispositions de la loi Pinel soumises à la Cour de cassation modifient sensiblement le régime applicable au contrat de bail, notamment en ce qui concerne les charges transférables au locataire ou la limitation de la garantie du cédant. En ce qu'elles s'appliquent au bail renouvelé, ces dispositions nouvelles modifient donc l'économie du contrat, réécrit au détriment du bailleur. Elles ne portent pas pour autant atteinte au principe de liberté contractuelle, estime la Cour de cassation, qui applique ce faisant la règle suivant laquelle le bail renouvelé est un nouveau bail (Cass. 3e civ. 13-5-2009 n° 08-15.564 FS-PB :  RJDA 8-9/09 n° 709 ; Cass. 3e civ. 29-10-1986 n° 84-14.757 : Bull. civ. III n° 140 ; C. com. art. L 145-12). Cette règle est d'ailleurs prévue de manière très générale pour tous les contrats dans le Code civil (C. civ. art. 1214).

La solution inverse aurait conduit à consacrer la coexistence sans limitation de durée de régimes juridiques différents selon la date de conclusion du bail initial, ce qui aurait entraîné une rupture d'égalité, et ce d'autant plus que de très nombreuses dispositions relatives au statut des baux commerciaux sont d'ordre public. 

Atteinte au droit de propriété

5. La question de la constitutionnalité de l'article L 145-34, al. 1 du Code de commerce au regard du droit de propriété est  écartée comme ne présentant pas un caractère sérieux. Pour la Cour de cassation, la substitution à l'indice trimestriel du coût de la construction d'autres indices en meilleure adéquation avec l'objet des baux, pour la mise en œuvre du mécanisme légal de fixation du prix du bail renouvelé en cas de plafonnement, lequel ne cause ni atteinte ni dénaturation du droit de propriété du bailleur, ne porte pas atteinte à ce droit. 

La solution est en revanche différente en ce qui concerne le mécanisme de lissage du déplafonnement, susceptible, pour la Haute Juridiction, de porter une atteinte disproportionnée aux droits de propriété du bailleur. La Cour décide en conséquence de transmettre la question de la constitutionnalité du dernier alinéa de l'article L 145-34  au Conseil constitutionnel. 

6. La Cour de cassation a déjà jugé que le mécanisme du plafonnement prévu par l'article L 145-34 du Code de commerce ne portait pas atteinte au droit de propriété  (Cass. 3e civ. QPC 13-7-2011 n° 11-11.072 FS-PB : RJDA 3/12 n° 382). Elle reprend ici la même solution s'agissant du remplacement d'un indice par un autre, jugé plus adapté à l'objet des baux. 

7. La question de la constitutionnalité du mécanisme de lissage du déplafonnement est en revanche jugée sérieuse et renvoyée au Conseil constitutionnel en dépit du motif d'intérêt général ayant conduit à sa mise en place. De fait, la limitation de l'augmentation de loyer découlant d'un déplafonnement à 10 % du loyer acquitté l'année précédente est susceptible d'engendrer un décrochage entre la valeur locative et le montant du loyer. Or, le droit au bail étant d'autant plus élevé que le loyer est bas, ce plafonnement risque de conduire à une augmentation significative du droit au bail, entraînant un transfert de la valeur économique au profit du locataire, puisque le bailleur ne pourra refuser le renouvellement du bail qu'en lui versant une indemnité d'éviction elle-même calculée en tenant compte de la valeur du droit au bail. Reste à voir ce que décidera le Conseil constitutionnel. 

Maya VANDEVELDE

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux n° 55200 s. 

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne