À la suite de malfaçons affectant un ensemble immobilier, le maître de l’ouvrage se heurte à un refus du juge de prononcer la réception judiciaire ou d’admettre l’existence d’une réception amiable.
Le moyen relatif à la réception judiciaire est rejeté car, compte tenu de l’ampleur des malfaçons et non-façons s’ajoutant à de nombreux désordres et défauts de finition, les appartements ne pouvaient pas être considérés comme habitables et, partant, en état d’être reçus.
En revanche, l’arrêt attaqué est cassé sur l’existence possible d’une réception tacite. La Cour de cassation reproche à la cour d’appel de n’avoir pas recherché si la prise de possession et le paiement des travaux réalisés ne faisaient pas présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état.
A noter :
La réception judiciaire implique que l’ouvrage soit en état d’être reçu, c’est-à-dire, dans le secteur du logement, habitable (Cass. 3e civ. 24-11-2016 n° 15-26.090 F-PB : BPIM 1/17 inf. 20). L’arrêt le confirme. En principe, cette condition est générale et s’applique aussi à la réception tacite (Droit de l’Urbanisme et de la Construction n° 1270), qui n’est jamais qu’une réception judiciairement constatée. Toutefois, comme la réception tacite résulte d’une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux, le cas échéant dans leur état, la réception tacite peut se concevoir même si les conditions d’habitabilité ne sont pas réunies. Apparemment logique, cette distinction est toutefois problématique, car elle permet de déclencher, à l’initiative du maître de l’ouvrage, la garantie décennale et les assurances qui l’accompagnent pour des ouvrages inachevés, mal exécutés et inhabitables… Quel intérêt celui-ci peut-il avoir alors, à solliciter une réception judiciaire si, par sa seule manifestation expresse ou implicite de volonté il peut être considéré comme ayant prononcé une réception tacite ?
