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Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Patrimoine/ Concubinage et pacs

Trois rappels pour la liquidation d’une indivision

Trois rappels utiles : la taxe d’habitation est une dépense de conservation du bien indivis et non une charge de la vie commune des concubins ; pas d’indemnité contre l’indivision pour une dépense d’entretien ; les quotes-parts de propriété résultent du titre et non du financement effectif.

Cass. 1e civ. 13-2-2019 n° 17-26.712 F-D


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Des concubins, qui ont acquis une maison à concurrence de 30 et 70 %, s’opposent au cours des opérations de liquidation-partage de l’indivision. L’occasion pour la Cour de cassation de rappeler trois règles.

La taxe d’habitation permet la conservation de l’immeuble indivis. Elle doit donc être supportée par les coïndivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision, aucune disposition légale ne réglant la contribution des concubins aux charges de la vie commune. La concubine soutenait que cette taxe, dans le cadre d’un concubinage stable, constituait une dépense de vie commune afférente au logement de la famille. Elle n’a pas convaincu.

Pour fixer une indemnité due par l’indivision au titre de travaux, les juges du fond doivent rechercher si la dépense a permis d’améliorer ou de conserver le bien indivis. En effet, la concubine prétendait qu’il s’agissait seulement d’une dépense d’agrément et d’entretien.

Ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété à concurrence des proportions fixées dans l’acte d’acquisition, quelles que soient les modalités du financement. La participation réelle des deux indivisaires au financement de l’acquisition n’influe donc pas sur leur part dans la propriété du bien et par suite sur le partage de l’actif et du passif. En l’espèce, les juges du fond avaient tenu compte des financements respectifs pour fixer les parts de propriété à 18 et 82 %.

A noter : La Cour de cassation affirme à nouveau que la taxe d’habitation est une dépense de conservation à charge de l’indivision. Elle réitère ainsi la position qu’elle a prise très récemment (Cass. 1e civ. 5-12-2018 n° 17-31.189 F-PB : La Quotidienne du 29 janvier 2019). Elle ne s’était jusqu’alors jamais prononcée explicitement et la doctrine majoritaire considérait qu’il s’agissait d’une chargé liée à la jouissance du bien et donc imputable à l’indivisaire occupant privativement le bien. En l’espèce, la discussion était différente car la concubine soutenait qu’il s’agissant d’une « dépense de vie commune ».  Mais, comme le souligne la cour de cassation, les règles de contribution aux charges du ménage applicables aux époux ne le sont pas entre les concubins. En conséquence, que l’occupation du bien soit privative ou non, la taxe d’habitation relève du passif indivis qui se répartit entre les indivisaires à proportion de leur quote-part respective.

S’agissant des dépenses engagées, il est constant que seules celles qui valorisent le bien ou qui en assurent la conservation donnent lieu à indemnité. Ce n’est pas le cas des dépenses d’entretien (Cass. 1e civ. 18-11-2015 n° 14-20.504 F-D).

Enfin, bien que constante et rabâchée, la règle n’est pas toujours appliquée : le titre prévaut sur le financement. Le degré de participation de chaque indivisaire au financement de l’acquisition ne peut pas modifier les quotes-parts de propriété indiquées dans l’acte de vente (notamment Cass. 1e civ. 10-1-2018 n° 16-25.190 F-PB : La Quotidienne du 23 janvier 2019).

Dominique CHAMINADE

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Famille nos 69450 s.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne