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Bien vendu après achèvement et garantie décennale : l’impropriété du bien à sa destination s’apprécie en fonction de son affectation

Le vendeur après achèvement doit la garantie décennale pour les désordres qui rendent le bien vendu impropre à sa destination. L’impropriété à la destination découle de l'affectation du bien telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties.

Cass. 3e civ. 5-12-2019 n° 18-23.379 F-D


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Des particuliers aménagent le sous-sol de leur maison d’habitation pour le rendre habitable. Les travaux sont achevés en 2003. En 2011, ils vendent leur maison. Constatant des infiltrations dans le sous-sol, les acquéreurs exercent une action en garantie décennale contre leurs vendeurs.

La cour d’appel rejette la demande. Elle retient que le dommage trouve son origine dans l’étanchéité des terrasses sur lesquelles les vendeurs ne sont pas intervenus et que le sous-sol est une cave au regard du permis de construire, destination toujours d’actualité faute d’autorisation administrative. Pour la cour d’appel, cette destination est compatible avec l’humidité et les infiltrations présentes dans cet espace.

Cassation : celui qui vend après achèvement l’ouvrage qu’il a construit ou fait construire est réputé constructeur par l’article 1792 du Code civil. À ce titre, il est tenu de la garantie décennale pour les désordres qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination (C. civ. art. 1792-1, 2° ). L’impropriété de l’ouvrage à sa destination découlant de son affectation telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties, la cour d’appel a violé les articles 1792 et 1792-1 du Code civil.

À noter : celui qui vend après achèvement un ouvrage qu’il a construit ou fait construire est un constructeur tenu de la garantie décennale en application de l’article 1792-1, 2° du Code civil. Celui qui aménage sa maison, puis la vend est dans cette situation.

La garantie décennale s’applique lorsque les désordres qui affectent l’ouvrage réalisé le rendent impropre à sa destination (C. civ. art. 1792 ). L’impropriété à destination s’apprécie soit « in abstracto », soit « in concreto ». L’appréciation « in abstracto » tient compte de la destination « normale » de l’ouvrage : cas, par exemple, de l’exiguïté de la rampe d’accès aux garages qui rend ceux-ci inutilisables (Cass. 3e civ. 20-5-2015 n° 14-15.107 FS-PB : Bull. civ. III n° 48, BPIM 4/15 inf. 255). L’appréciation « in concreto » tient compte, quant à elle, de la destination « voulue » par les parties (Cass. 3e civ. 13-2-2013 n° 11.28.810 : BPIM 2/13 inf. 130) et généralement convenue entre elles (Cass 3e civ. 28-2-2006 n° 05-11.827 : RDI 2006 p. 231 obs. P. Malinvaud).

L’arrêt commenté vise les deux cas de figure : nature des lieux et convention des parties. Si l’origine du sous-sol (cave) n‘était pas connue des acheteurs, la nature apparente des lieux (sous-sol habitable) peut expliquer la cassation. Si elle était connue d'eux, c’est la convention des parties qui peut l’expliquer. Il est permis d’être sceptique sur le fait que la nature apparente des lieux puisse être un élément d’appréciation pertinent ; la configuration des lieux, l’aménagement du sous-sol, le descriptif initial de la maison construite en font douter.

En revanche, il est possible qu’un accord, même implicite, soit intervenu entre les parties pour prendre en compte, lors de la vente, l’existence d’un sous-sol habitable. Si tel était le cas, les vendeurs ont été mal conseillés : ils auraient mieux fait de faire mentionner dans l’acte de vente que, malgré son aménagement, le sous-sol restait une cave ; d’autant que les acquéreurs n’ignoraient pas que les travaux avaient été réalisés sans autorisation. La cour d’appel de renvoi devra se prononcer sur ces deux points.

Reste à savoir si le vice n’était pas apparent pour les acquéreurs. La cour d’appel avait rendu un arrêt confirmatif qui faisait état des infiltrations et de la parfaite connaissance des lieux par les acquéreurs. L’arrêt en avait conclu que les désordres n’entraient pas dans le champ de l’article 1792 du Code civil. À notre avis, si l’origine des lieux était connue des acquéreurs et si l’existence d’infiltrations probables dans une cave n’était pas ignorée d'eux, l’application de la garantie décennale n’est pas justifiée. L’arrêt de cassation est abstrait. La cour de renvoi devra se prononcer sur la destination des lieux et le caractère apparent ou caché du désordre.

Bernard BOUBLI, Conseiller doyen honoraire à la Cour de cassation 

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 87135

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne