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Vente en l'état futur d'achèvement : fin actée de la garantie intrinsèque pour les promoteurs

Pour les Vefa du secteur protégé dont la demande de permis de construire a été déposée depuis le 1er janvier 2015, les promoteurs ne peuvent plus fournir de garantie intrinsèque d’achèvement. La disparition de cette garantie est enfin actée au plan réglementaire.

Décret 2016-359 du 25-3-2016 : JO du 26


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Par ordonnance du 3 octobre 2013, le Gouvernement a rendu obligatoire la souscription d’une garantie financière d’achèvement de l’immeuble ou de remboursement des versements effectués pour les opérations de vente en l’état futur d’achèvement du secteur protégé (Ord. 2013-890 du 3-10-2013 : BPIM 6/13 inf. 396). En pratique, sont concernés les programmes dont la demande de permis de construire a été déposée depuis le 1er janvier 2015.

La fin progressive de la garantie intrinsèque était ainsi annoncée. Deux ans et demi plus tard, le décret d’application de l’ordonnance est enfin paru.

C’est donc la partie réglementaire du Code de la construction et de l’habitation qui est modifiée, avec tout d’abord la suppression des dispositions relatives à la garantie intrinsèque (CCH art. R 261-18 à R 261-20). Rappelons que cette garantie pouvait résulter d’un immeuble hors d’eau sans inscriptions, du « financement assuré » à concurrence de 75 % (ou 60 %) du prix de vente prévu, d’un échelonnement plus « écrasé » des paiements dans le cas d’une maison individuelle ou enfin de la qualité du vendeur (société d’économie mixte agréée à cet effet ou dont une collectivité publique détenant au moins 35 % du capital social).

Quelques retouches rédactionnelles résultant du fait que la garantie d’achèvement ne peut plus être que « financière » sont par ailleurs effectuées dans d’autres articles du Code (notamment, articles R 261-17 et R 261-21 à 261-24).

Ces dispositions sont entrées en vigueur le 27 mars 2016, ce qui n’a toutefois guère d’incidence pratique, la suppression de la garantie intrinsèque étant effective depuis le 1er janvier 2015 dans les conditions indiquées plus haut.

Une précision est enfin apportée. La personne qui constate l’achèvement remet au vendeur une attestation d’achèvement, en trois exemplaires originaux, établie conformément à un modèle défini par arrêté du ministre chargé du logement. Le vendeur remet l’un des trois exemplaires de cette attestation à l’organisme garant et un autre au notaire chargé de la vente (CCH art. R 261-24 dernier al. nouveau). Cette disposition entrera en vigueur le 1er juillet 2016.

à noter : La garantie financière d’achèvement est donnée par un établissement financier, une banque, une société de caution mutuelle ou une société d’assurances (CCH art. R 261-17), d’où son appellation de « garantie extrinsèque ». Elle s’opposait à la notion de « garantie intrinsèque », résultant de conditions propres à l’opération.
Pour en savoir plus, voir Mémento Urbanisme et construction nos 77940 s.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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