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Vente d’une maison construite sans autorisation : vendeur non responsable, notaire condamné

Sur le fondement du dol, de l’erreur et de la garantie des vices cachés, les juges excluent la responsabilité du vendeur d’une maison construite sans autorisation. Mais ils retiennent une faute du notaire qui a manqué à son devoir d’information.

Cass. 3e civ. 15-3-2018 n° 17-11.850 F-D


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Envisageant des travaux, les acheteurs d’une maison apprennent que celle-ci n’a fait l’objet d’aucune autorisation de construire. Ils assignent le vendeur et le notaire en paiement de dommages-intérêts.

Les juges excluent la condamnation du vendeur sur le fondement du dol, de l’erreur et de la garantie des vices cachés.

Le dol est écarté aux motifs que compte tenu de l’ancienneté de la construction de la maison (environ 20 ans avant de la vente) et de l’absence d’information donnée aux vendeurs par les constructeurs sur les circonstances de sa réalisation, les vendeurs ont pu ignorer qu’elle avait été construite illégalement, ce qui exclut le caractère intentionnel du défaut d’information et donc le dol.

Sur l’erreur, les juges retiennent que celui qui se prétend victime d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ne peut obtenir que la résolution de l’acte et non le paiement de dommages-intérêts.

Quant à la garantie des vices cachés, la maison n’est, selon eux, pas impropre à sa destination et ne présente pas de désordre.

Les juges condamnent le notaire à indemniser l’acheteur. Le notaire a manqué à son devoir d’information, faute d’avoir attiré l’attention des acheteurs sur les conséquences de l’absence de permis de construire. Les acheteurs ont subi une perte de chance de négocier une réduction du prix ou de renoncer à leur acquisition. Le notaire est condamné à verser la moitié du montant de la dévalorisation du bien, résultant du caractère irrégulier de sa construction, à hauteur de 100 000 euros.

A noter : pour être considérée comme dolosive, la dissimulation du vendeur doit être faite sciemment, dans l'intention de tromper l'autre partie sur un point déterminant pour elle (C. civ. art.  1137, al. 2 dans sa rédaction issue de l'ord. 2016-131 du 10-2-2016, consacrant la jurisprudence antérieure). Ainsi, ne commet pas une réticence dolosive le vendeur ignorant l’irrégularité administrative de la création d’étangs sur son bien, dès lors qu’il n’est pas un professionnel du droit, de l’immobilier et des questions écologiques (Cass. 3e civ. 2-2-2017 n° 15-26.515 FS-D : Sol. Not. 4/17 inf. 78). Jugé ainsi dans l’arrêt commenté.

Dans le cadre de son obligation générale d’information, le notaire doit, en tant que juriste professionnel, éclairer l’acheteur sur l’existence d’éléments risquant de mettre en péril son projet. Il doit ainsi l’informer des conséquences juridiques de l’acquisition d’un immeuble édifié sans permis de construire (Cass. 3e civ. 10-5-2005 n° 04-13.200 : RJDA 11/05 n° 1199).

Séverine JAILLOT

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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