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L’acheteur doit prouver la différence de superficie pour obtenir une diminution du prix

L’acheteur qui agit en réduction du prix au titre de la loi « Carrez » doit prouver que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, en communiquant notamment le dossier des travaux de transformation des lieux.

Cass. 3e civ. 4-3-2021 n° 20-12.723 F-D


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En 2007, une SCI consent un bail commercial à une société exploitant un fonds de commerce de location de cassettes-vidéos. En 2009, une autre société devient locataire et procède à des travaux d’aménagement pour installer un restaurant. Cette dernière achète les locaux en 2016. L’acte de vente indique que les lots de copropriété vendus ont une surface de 84,51 m² selon un certificat de mesurage établi en 2007, avant les travaux. L’acheteur fait réaliser un nouveau mesurage après la vente qui évalue la surface privative des lots à 75,33 m². Il assigne le vendeur en réduction du prix et en paiement de dommages-intérêts. Il fait valoir que les travaux n’ont consisté qu’à mettre les lieux loués aux normes de la restauration rapide sans porter atteinte à leur consistance générale.

Les juges rejettent ses demandes : l’acheteur ne prouve pas que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente. Ils retiennent que l’acheteur ne produit aucune pièce permettant d’établir avec précision la nature et la consistance des travaux réalisés et notamment l’édification éventuelle de murs ou de cloisons, par nature exclus du calcul de la superficie de la partie privative. L’acheteur, qui devait communiquer le dossier de transformation des locaux (plans d’architecte et/ou bureaux d’études), n’a communiqué que des documents relatifs à l’aménagement et à la décoration des lieux. Pour les juges, il n’existe pas de concordance dans la description des lieux entre les deux certificats de mesurage produits aux débats.

À noter : Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur dispose d’une action judiciaire à l’encontre du vendeur en diminution du prix convenu proportionnelle à l’écart constaté entre la superficie réelle et la superficie déclarée (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 7). La charge de la preuve pèse sur l’acheteur qui doit justifier des surfaces déduites dans le calcul et qui conduisent à une superficie réelle inférieure à celle déclarée dans l’acte. Le justificatif ne peut consister en un certificat de mesurage faisant ressortir la superficie du lot, sans caractériser les surfaces déduites conformément à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 (Cass. 3e civ. 7-11-2001 n° 99-20.199 FS-PBRI : BPIM 1/02 inf. 51). Pour éviter les difficultés contentieuses, le notaire sera bien avisé de conseiller à l’acheteur de faire réaliser un nouveau certificat de mesurage avant la vente.

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Vente immobilière n° 19754

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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