Un appartement est vendu et les acquéreurs se plaignent du comportement anormal de l’occupant de l’appartement voisin. Ils assignent les vendeurs en réparation de leurs préjudices sur le fondement du dol. Ils font valoir que le voisin, suivi sur le plan psychiatrique, rend toute cohabitation impossible du fait notamment des coups frappés par lui sur les murs, des insultes proférées à leur encontre, de son intrusion armé d’un pistolet lacrymogène dans leur appartement en les menaçant. Pour eux, les vendeurs ont délibérément choisi de leur dissimuler cette information, ayant eux-mêmes été victimes du comportement violent du voisin.
Les juges d’appel déclarent que la réticence dolosive est constituée aux motifs que le comportement effrayant du voisin était connu des vendeurs qui avaient déposé plainte à plusieurs reprises contre lui pour dégradation de leur véhicule, menace de mort et port d’armes. Ils jugent que si ce comportement, que les vendeurs ont choisi de taire, avait été connu des acquéreurs, ceux-ci n’auraient pas acquis le bien aux mêmes conditions de prix.
Sur le préjudice, il correspond pour les juges d’appel à la dépréciation de la valeur de l’appartement lors de son acquisition du fait de l’insécurité liée au voisin, et non à une perte de chance de l’acquérir à un moindre prix : cette décote est évaluée à 15% du prix d’acquisition.
Les vendeurs se pourvoient en cassation en faisant valoir que la victime d’un dol qui fait le choix de ne pas demander l’annulation de la vente peut seulement demander réparation de la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus favorables.
La Cour de cassation rejette le pourvoi au visa des articles 1116 et 1382 du Code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 : l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente peut agir en indemnisation d’un excès de prix.
A noter :
L’arrêt commenté apporte une nouvelle solution sur l’étendue du préjudice réparable en cas de dol, lorsque le cocontractant victime fait le choix de ne pas demander la nullité du contrat et sollicite seulement des dommages et intérêts.
La chambre commerciale de la Cour de cassation juge, en matière de cession de titres de société, transposable à la vente immobilière, que si l'acquéreur ne demande pas l'annulation du contrat en raison du dol, son préjudice réparable correspond uniquement à la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses (Cass. com. 10-7-2012 n° 11-21.954 FS-PB : RJDA 11/12 n° 932 ; Cass. com. 5-6-2019 n° 16-10.391 F-D : RJDA 10/19 n° 605 ; Cass. com. 12-3-2025 n° 23-16.460 F-D : RJDA 07/25 n° 362).
La troisième chambre civile juge, au contraire, dans l’arrêt commenté, que le préjudice de l’acquéreur ne correspond pas à une perte de chance d’acquérir le bien à un moindre prix mais à la dépréciation de la valeur de l’appartement lors de son acquisition : il peut donc agir en indemnisation d’un excès de prix.
Cette solution est plus favorable à l’acquéreur qui peut ainsi obtenir une meilleure indemnisation de son préjudice.
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