Une maison d’habitation est vendue et l’acquéreur se plaint, après son entrée dans les lieux, de nombreuses fissures et découvre que des travaux de gros œuvre ont été réalisés par le vendeur sur les fondations. Il assigne le vendeur en annulation de la vente pour dol. Le vendeur demande, à titre reconventionnel, le versement d’une indemnité d’occupation.
La cour d’appel de Rouen annule la vente pour réticence dolosive et condamne le vendeur à restituer à l’acquéreur le prix de vente et à lui verser diverses sommes en réparation de son préjudice matériel et moral. Les juges d’appel considèrent que le vendeur ayant sciemment omis de signaler à l’acquéreur les interventions sur les fondations, le consentement de l’acquéreur a été vicié. Les juges d’appel rejettent la demande du vendeur en paiement d’une indemnité d’occupation au motif que cette prétention ne peut pas aboutir en raison de l’effet rétroactif de l’anéantissement du contrat.
La Cour de cassation confirme l’annulation de la vente pour dol mais casse la décision rejetant le versement d’une indemnité d’occupation au motif que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée, en application de l’article 1352-3, alinéa 1 du Code civil.
A noter :
Le vendeur est bien fondé à réclamer une indemnité d'occupation à l'acquéreur, dès lors que ce dernier, par l'effet de l'annulation rétroactive, a occupé les lieux sans droit ni titre. La restitution doit en effet inclure les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée (C. civ. art. 1352-3).
Déjà jugé que l’indemnité d’occupation due au vendeur n’est pas subordonnée à son absence de faute (Cass. 3e civ. 5-12-2024 n° 23-16.270 FS-B : BPIM 1/25 inf. 45, à propos d’une réticence dolosive).
Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation applique de nouveau strictement l’article 1352-3 du Code civil pour censurer la décision des juges d’appel de rejeter la demande du vendeur.
La restitution est évaluée par le juge au jour où il se prononce (C. civ. art. 1352-3). Si la mauvaise foi du vendeur ne le prive pas de sa créance de restitution concernant l’occupation du bien cédé après l’annulation de la vente, l’acquéreur de bonne foi ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande, et non depuis le jour de la mise à disposition du bien (Cass. 3e civ. 5-12-2024 n° 23-16.270 FS-B, précité).
En outre, l'acquéreur ainsi condamné peut obtenir compensation entre l'indemnité qu'il doit au vendeur et celle qui lui est due par ce dernier au titre de la réparation de son préjudice.
