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Pas de bail sans accord des parties sur la chose et sur le prix

L’occupant de locaux qui n’a pas signé le projet de bail proposé par le propriétaire n’est pas titulaire d’un bail, même s’il a payé des sommes correspondant au loyer, dès lors que ce paiement est intervenu après que le propriétaire l’a informé de sa renonciation à signer le bail.

Cass. 3e civ. 20-5-2021 n° 19-24.658 F-D, Sté Entreprise Vanity c/ Sté Pagesti


Par Vanessa Vélin
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©iStock

Il a été déduit des constatations suivantes que le propriétaire de locaux commerciaux et un commerçant les occupant n'étaient jamais parvenus à un accord sur la chose et sur le prix et qu’ils n'étaient pas liés par un bail :

  • lors de pourparlers ayant existé entre eux, le propriétaire avait adressé à l’occupant un projet de contrat que ce dernier n'avait jamais signé ;

  • la prise de possession des locaux par l’occupant et le paiement spontané de sommes d’argent correspondant à une partie des sommes initialement réclamées par le propriétaire au titre des loyers et du dépôt de garantie avaient eu lieu plus de trois mois après que le propriétaire l’avait informé de sa renonciation à signer le bail.

Par suite, l'occupant, poursuivi en expulsion, invoque en vain l'existence d'un bail commercial verbal.

A noter :

Le bail commercial n’ayant pas à être formalisé par écrit (Cass. civ. 12-12-1990 : RJDA 2/91 n° 91 ; Cass. 3e civ. 16-6-2004 n° 03-11.383 FS-D : RJDA 10/04 n° 1098), il existe dès lors qu’il y a accord sur la chose (les locaux) et sur le loyer (CA Paris 24-11-2000 : RJDA 5/01 n° 561).

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour déduire des circonstances de fait l’existence d'un accord des parties. Par exemple, il a été jugé qu’un tel bail n’existait pas malgré l’occupation des lieux et le paiement des loyers par la personne qui se prétendait locataire dès lors que le bailleur adressait les quittances de loyer à son ancien locataire (Cass. 3e civ. 29-9-2004 n° 03-13.314 F-D : RJDA 12/04 n° 1299).

En pratique, les parties ont intérêt à recourir à l'écrit afin notamment de se ménager la preuve de l'existence du bail et de son contenu (notamment quant au montant du loyer, aux modalités de sa révision, aux charges répercutables sur le locataire et aux réparations mises à sa charge) et de faciliter l'opposabilité du bail aux tiers.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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